Czy będąc szkołą wynajmującą pomieszczenia na rzecz podmiotów zewnętrznych możemy zawierać umowy najmu, na mocy których zamiast czynszu otrzymywać będziemy konkretny towar, np. materiały biurowe bądź materiały budowlane?
Kodeks cywilny zawierający przepisy ogólne w zakresie umowy najmu nie wymaga, aby czynsz płatny był w pieniądzu. Z treści art. 659 K.c. wynika bowiem, iż przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz oznaczony może być w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2). Kodeks zawiera zatem ogólną regułę umożliwiającą zapłatę czynszu w formie rzeczowej. Potwierdzeniem takiego stanowiska jest wyrok NSA z 4 lipca 2002 r., sygn. akt III SA 1204/01, zgodnie z którym, jeżeli z jednej strony istnieją wierzytelności najemców z tytułu wydatków na zakupy materiałów inwestorskich, a z drugiej strony kolejne miesięczne należności z tytułu czynszu, który najemcy obowiązani są płacić wynajmującemu, i strony umowy uzgodniły, że powyższe należności będą potrącane w kolejnych płatnościach czynszowych, to mieściło się to w ramach swobody kształtowania przez strony treści umowy.
W praktyce występują także umowy, w ramach których najemca wykonuje na rzecz wynajmującego określone świadczenie, np. roboty budowlane, a ich wartość jest następnie kompensowana z naliczonym czynszem. Świadczenia innego rodzaju, o których mowa w art. 659 § 2 K.c., mogą występować zarówno w formie towarów, jak i usług. Istotne jest jednak, aby w takich sytuacjach dokładnie sprecyzować treść umowy, określając także zasady rozliczeń w przypadku przedterminowego jej rozwiązania.
Zasadniczym problemem przy zawieraniu umowy najmu, w ramach której czynsz płatny będzie w towarze lub w formie usługi, jest określenie ich wartości oraz sposobu rozliczania wzajemnych świadczeń. Możliwe jest jednak takie ukształtowanie stosunku najmu, gdzie najemca za dostarczone towary wystawiać będzie fakturę, której wartość zgodnie z treścią umowy potrącana będzie z należnym wynajmującemu czynszem. Wynikająca z art. 3531 K.c. zasada swobody umów umożliwia stronom dostosowanie treści umowy do swoich potrzeb gospodarczych. W interesie Czytelnika, jako wynajmującego, leży także określenie terminu płatności czynszu oraz okoliczności uzasadniających natychmiastowe lub przedterminowe rozwiązania umowy.
Czynsz najmu oznaczony może być w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
Ponieważ jednak w sytuacji określonej w pytaniu wynajmującym jest szkoła, istotne jest także sprawdzenie statutu, regulaminu lub innych aktów prawnych będących podstawą jej działalności, pod kątem ewentualnych ograniczeń w zakresie przyjmowania świadczeń w towarze. Z ogólnych przepisów dotyczących najmu wynika bowiem możliwość zawarcia umowy najmu przewidującej zapłatę czynszu w towarze.
|