Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  VAT i akcyza  »   VAT przy dostawie lokalu uznanego za towar handlowy
POLECAMY
P R E N U M E R A T A
www.gazetapodatkowa.gofin.pl
A A A  poleć artykuł   drukuj artykuł

VAT przy dostawie lokalu uznanego za towar handlowy

Gazeta Podatkowa nr 34 (1596) z dnia 29.04.2019
Aleksandra Węgielska

W praktyce nierzadkie są sytuacje, gdy podatnicy kupują budynki czy mieszkania od osób fizycznych, a następnie po wykonaniu remontu lub przebudowy odsprzedają nieruchomość kolejnemu nabywcy. Wątpliwości dotyczą zwolnienia z podatku VAT sprzedaży lokali, jeżeli wartość poniesionych nakładów na ulepszenie przekroczy lub nie 30% ceny ich zakupu.

Jeden z naszych Czytelników kupił mieszkanie od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności. Mieszkanie to nabył z zamiarem dalszej jego sprzedaży (jako towar handlowy). Jednak przed sprzedażą dokonał jego ulepszenia. W związku z tym zapytał, czy przy sprzedaży tego lokalu ma prawo do zastosowania zwolnienia z VAT.

VAT przy sprzedaży nieruchomości

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT za towary uznaje się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W związku z tym sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa obiektów budowlanych lub ich części zasadniczo podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT. W stosunku do używanych budynków, budowli lub ich części w szczególnych przypadkach ustawodawca przewidział zwolnienie z VAT. Natomiast sprzedaż nowych obiektów budowlanych lub ich części podlega opodatkowaniu 8% stawką VAT, jeżeli są one objęte społecznym programem mieszkaniowym (art. 41 ust. 12 ustawy o VAT).

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia znajduje się w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z nią przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy czym w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., w sprawie C-308/16, TS UE orzekł, że przepisy prawa krajowego uzależniające zwolnienie od VAT w przypadku dostawy budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, są niezgodne z przepisami prawa unijnego.

Z uwagi na to, że na dzień dzisiejszy definicja pierwszego zasiedlenia funkcjonuje w ustawie o VAT w niezmienionym kształcie, podatnicy mogą stosować obowiązujące normy prawa krajowego albo bezpośrednio stosować przepisy dyrektywy z uwzględnieniem wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia przedstawionego w wyroku C-308/16. Stanowisko to potwierdziło Ministerstwo Finansów w odpowiedzi udzielonej naszemu Wydawnictwu w dniu 20 grudnia 2017 r. W związku z tym, do czasu zmiany odpowiednich przepisów prawa krajowego, ocena czy dostawa budynków, budowli lub ich części będzie opodatkowana czy też zwolniona z VAT, będzie dokonywana przy uwzględnieniu przyjętej przez podatnika definicji pierwszego zasiedlenia.

Warto w tym miejscu dodać, że podatnik na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  • są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
     
  • złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy.

Ponadto jeżeli dostawa budynku lub jego części nie może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to należy wziąć pod uwagę pkt 10a tego przepisu. Zgodnie z nim zwalnia się z VAT dostawy budynków lub ich części, pod warunkiem że:

  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia VAT,
     
  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (z wyjątkiem gdy obiekty ulepszone były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

W konsekwencji, aby sprzedaż nieruchomości mogła skorzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, muszą zostać spełnione oba warunki opisane w tym przepisie.

Definicja ulepszenia

Należy zauważyć, że użyte w art. 2 pkt 14 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT pojęcia "ulepszenie" oraz "wartość początkowa" nie posiadają swojej odrębnej definicji w przepisach o VAT. W związku z tym sięgnąć należy do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wynika z art. 22g ust. 17 ustawy o pdof (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł.

Biorąc więc pod uwagę powyższy przepis należy podkreślić, że pojęcie "ulepszenie" dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową oraz przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Także pojęcie "wartość początkowa" na gruncie ustawy o pdof odnosi się wyłącznie do środków trwałych, a nie towarów handlowych.

Zwolnienie z VAT

W związku z tym, w sytuacji gdy podatnik zakupi lokal używany od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w celach handlowych, a następnie dokona jego ulepszenia, nawet w wysokości nakładów przekraczających 30% wartości, to sprzedaż takiej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT). W tym przypadku nie będziemy mieli bowiem do czynienia z wydatkami na ulepszenie budynku, gdyż przedmiotem sprzedaży nie będzie środek trwały, ale towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży.

W przypadku zastosowania wykładni pierwszego zasiedlenia przedstawionej w wyroku C-308/16 TS UE, sprzedaż używanych lokali, zarówno tych, w przypadku których będą ponoszone wydatki na remont powyżej 30% ich ceny zakupu, jak i lokali, na które wydatki na remont będą niższe niż 30% ich ceny zakupu, która będzie dokonywana po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ lokale będą nabywane na rynku wtórnym po pierwszym zasiedleniu i od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży upłyną co najmniej 2 lata.

Z kolei, jeżeli dostawa lokali będzie następowała przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, to będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bowiem przy nabyciu tych lokali podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, jak również podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie lokali, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 20 października 2016 r., nr IBPP1/4512-544/16-2/ES

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.)

VAT i akcyza - czytaj także:

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia personalizowanych reklam.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania behawioralnego reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o.

Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam jest partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. (SDO). Odbiorcą informacji z plików cookies są Netsprint S.A., Google LLC oraz spółki zlecające SDO realizację kampanii reklamowej, a także podmioty badające i zliczające tę kampanię. Dane te mogą ponadto zostać udostępnione na rzecz partnerów handlowych SDO.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora w serwisie internetowym.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań, partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. musi mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.