Przychody z najmu nieruchomości, w której została zarejestrowana działalność gospodarcza - interpretacja KIS

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 marca 2025 r., nr 0115-KDST2-2.4011.14.2025.2.BM)

Stan faktyczny

Wnioskodawczyni w 2021 r. nabyła 50% udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w której została zarejestrowana prowadzona przez nią działalność gospodarcza (opodatkowana podatkiem liniowym). Nieruchomość ta nie stanowiła środka trwałego. Została ona nabyta w celu inwestycyjnym, wspierającym działalność gospodarczą. Część kosztów związanych z remontem tej nieruchomości została zaliczona do kosztów uzyskania przychodów ww. działalności gospodarczej.

Nieruchomość ta miała zostać wynajęta innym podmiotom (niepowiązanym) na prowadzenie działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni wskazała, iż ww. nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, a budynek od momentu nabycia był jedynie siedzibą jej firmy. Prowadzona przez nią działalność gospodarcza związana ze szkoleniami odbywała się w innych lokalizacjach niż adres, pod którym znajdował się ww. budynek mieszkalny (tj. głównie w salach wynajmowanych przez klientów).

Podatniczka zapytała organ podatkowy, czy przychody z tytułu najmu ww. budynku będzie mogła rozliczać w ramach tzw. najmu prywatnego i opodatkowywać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jej zdaniem, planowany najem będzie mógł być rozliczany w ramach najmu prywatnego, gdyż przychody z tego tytułu nie będą zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej, a przedmiot najmu nie będzie stanowił majątku będącego środkiem trwałym. Według podatniczki, bez znaczenia pozostaje fakt, że w budynku, który ma być przedmiotem najmu, jest zarejestrowana działalność gospodarcza.

Stanowisko Dyrektora KIS

Dyrektor KIS uznał stanowisko wnioskodawczyni za nieprawidłowe. Wskazał, iż źródłami przychodów w podatku PIT są m.in.:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PDOF),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy).

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PDOF, przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Organ podatkowy wyjaśnił, iż w świetle ww. przepisów najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej. Podatnicy mogą zatem osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto przepisy nie zakazują jednoczesnego osiągania przychodów z najmu prywatnego i z pozarolniczej działalności gospodarczej. Prawo do opodatkowania przychodów z najmu prywatnego nie jest uzależnione od nieuzyskiwania przez podatnika przychodów z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

W przypadku gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, przychody z najmu nieruchomości zaliczane są do źródła przychodów pozarolnicza działalność gospodarcza. Kluczową kwestią jest zatem ustalenie, czy dana umowa najmu generująca przychody dotyczy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, czy nie.

Odnosząc się do omawianej sytuacji organ podatkowy stwierdził, że:

"(...) W przedstawionych okolicznościach trudno zgodzić się z Pani argumentacją, że przedmiotowa nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą, skoro - jak sama Pani wskazała, wykorzystała ją w celu rejestracji działalności gospodarczej, a budynek został nabyty w celu inwestycyjnym, wspierającym działalność gospodarczą. Ponadto część kosztów związanych z remontem była/jest zaliczana przez Panią do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej.

Stosownie zaś do (...) art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Dyspozycja tego przepisu nie zawęża się jedynie do środków trwałych, ale dotyczy wszystkich składników związanych z działalnością gospodarczą. Zatem okoliczność, że nieruchomość ta "nigdy nie stanowiła środka trwałego" w przedstawionym opisie sprawy nie świadczy automatycznie o braku "związania z działalnością gospodarczą". (...)"

Dyrektor KIS uznał ostatecznie, że przychody osiągane przez wnioskodawczynię z najmu ww. nieruchomości nie mogą być opodatkowane w ramach najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, gdyż najem ten dotyczy składnika majątku związanego z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą. W konsekwencji przychód z najmu przedmiotowej nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej i powinien zostać opodatkowany zgodnie z wybraną przez wnioskodawczynię formą opodatkowania.