Facebook

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  VAT i akcyza  »   Najem prywatny jako działalność opodatkowana VAT
POLECAMY
A A A  poleć artykuł   drukuj artykuł

Najem prywatny jako działalność opodatkowana VAT

Gazeta Podatkowa nr 54 (1825) z dnia 8.07.2021
Aleksandra Węgielska

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, zaś przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Osoba fizyczna wynajmująca lokal w ramach prywatnego najmu działa w charakterze podatnika VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej.

W pytaniu przesłanym do naszej redakcji Czytelnik wskazał, że prowadzi jednoosobową działalność i korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Osiąga on także przychody z najmu prywatnych lokali, który wlicza do limitu zwolnienia podmiotowego z VAT. Lokale są współwłasnością małżeńską. Żona płaci także podatek zryczałtowany z tytułu najmu. Faktury dokumentujące najem lokali są wystawiane przez oboje małżonków. W związku z tym Czytelnik zapytał, czy przysługuje im odrębny limit do zwolnienia podmiotowego z VAT dla każdego z małżonków oraz czy przysługuje mu dodatkowo odrębny limit z tytułu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej.

Najem jako przejaw działalności gospodarczej

Podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Określa tak art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.). Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Są to w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jako usługa wypełnia wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.


Osoba fizyczna wynajmująca nieruchomość w ramach prywatnego najmu jest uznawana za podatnika VAT.

Małżonkowie wynajmujący lokal użytkowy

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Jak wskazano w art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Tak więc małżonkowie są odrębnymi podatnikami, których działalność podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Oznacza to, że status podatnika VAT może uzyskać zarówno jeden z małżonków, jak i oboje, tj. każdy z osobna. Brak jest natomiast podstaw, aby traktować małżonków jako jeden podmiot podlegający obowiązkowi podatkowemu w VAT. Stanowisko takie prezentują także organy podatkowe. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 5 kwietnia 2019 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.70.2019.2.ISK, uznał, że skoro nieruchomości są własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem/dzierżawą, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz. Jeśli w umowie jako wynajmujący/wydzierżawiający będą figurowali oboje małżonkowie, to każdy z małżonków będzie osobą dokonującą najmu/dzierżawy nieruchomości, zatem będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Natomiast gdy umowa najmu lub dzierżawy będzie zawarta przez jednego ze współmałżonków, to podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT z tytułu tej umowy będzie ten współmałżonek. Oznacza to, że drugi ze współmałżonków z tytułu zawartej umowy najmu lub dzierżawy nie będzie uzyskiwał obrotu podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przypadku małżonków świadczących usługę najmu nieruchomości stanowiącej majątek wspólny wystąpią zatem różne możliwości opodatkowania podatkiem VAT tej czynności. Po pierwsze, małżonkowie mogą uznać, że oboje, w rozumieniu przepisów o VAT, prowadzą działalność gospodarczą na swoje imię i nazwisko. Wówczas oboje są podatnikami VAT. W takiej sytuacji oboje w równych częściach są podatnikami podatku VAT z tytułu świadczonej usługi najmu.

Po drugie, mogą uznać, że tylko jeden z małżonków zarejestruje działalność gospodarczą na swoje imię i nazwisko. Takie rozwiązanie nie będzie rodziło obowiązku podatkowego u drugiego małżonka, który działalności takiej nie prowadzi. Po trzecie, nic nie stoi na przeszkodzie, aby małżonkowie zawiązali spółkę cywilną i w ramach prowadzonej przez tę spółkę działalności gospodarczej wynajmowali prywatne lokale.

Zwolnienie podmiotowe z VAT

Zwolnienie podmiotowe z VAT przysługuje na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT, gdy wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Jeżeli podatnik rozpoczyna wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT w trakcie roku, limit ten liczy się w proporcji do prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym. Ustalając limit zwolnienia podmiotowego z VAT, należy uwzględnić wartość sprzedaży opodatkowanej netto (bez VAT).

W przypadku wynajmu przez małżonków lokali użytkowych ustalenie limitu do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT będzie uzależnione od przyjętego przez małżonków sposobu rozliczenia wynajmu. Jeśli najem będzie rozliczał jeden z małżonków w ramach odrębnie prowadzonej działalności gospodarczej albo małżonkowie będą rozliczać najem w zawiązanej przez nich spółce cywilnej, wówczas należy wziąć pod uwagę limit 200.000 zł. Natomiast gdy małżonkowie podejmą decyzję, że wynajem nieruchomości będzie prowadzony przez każdego z nich i obroty z tego tytułu rozliczane będą po połowie, to każdemu z małżonków przysługuje limit w wysokości 200.000 zł.

Przykład

Małżeństwo wspólnie podpisało umowę najmu lokalu użytkowego. Wysokość czynszu za lokal ustalono w wysokości 10.000 zł. Dodatkowo jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą polegającą na produkcji filmów reklamowych. Małżonkowie korzystają ze zwolnienia podmiotowego z VAT. W tym przypadku każdy z małżonków ma prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT do czasu przekroczenia limitu 200.000 zł.

Przy czym małżonek, który oprócz wynajmu lokalu także prowadzi działalność polegającą na produkcji filmów reklamowych, w limicie 200.000 zł musi uwzględnić zarówno wartość sprzedaży z tytułu najmu lokalu, jak i wartość sprzedaży z tytułu działalności polegającej na produkcji filmów (w tym przypadku obowiązuje go jeden limit 200.000 zł).

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.)

VAT i akcyza - czytaj także:

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc, Gemius S.A.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań w związku z odwiedzaniem niniejszego serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.