Facebook

Jak szukać?»

Uwaga: Do 2 kwietnia 2024 r. część płatników składek przekazuje do ZUS zgłoszenia o pracy "szczególnej" ZUS ZSWA za 2023 r. Do 31 marca 2024 r. należy sporządzić i podpisać sprawozdanie finansowe za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US zeznań: CIT-8 i CIT-8AB za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US deklaracji: CIT-8E i CIT-8FR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: IFT-2R, CIT-RB i CIT-CSR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: CIT-8ST, CIT-N1, CIT-N2, PIT-N1 i PIT-N2 według stanu na 31 grudnia 2023 r.
Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  VAT i akcyza  »   Wynajem mieszkania a obciążenie wynajmującego opłatami
POLECAMY
A A A  drukuj artykuł

Wynajem mieszkania a obciążenie wynajmującego opłatami

Poradnik VAT nr 4 (580) z dnia 20.02.2023
1. Usługi najmu a zwolnienie z VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2021 r. poz. 2224 ze zm.).

Minister Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 8 października 2021 r., nr PT1.8101.1.2021 stwierdził: "(...) usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego) (...)".

§ 3 ust. 1 pkt 9-10 rozporządzenia w sprawie zwolnień określono, że zwalnia się od podatku: 

  • czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1208 ze zm.);
  • czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.
Dla Prenumeratorów GOFIN

Natomiast § 3 ust. 1 pkt 11 określa, że zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2022 r. poz. 1623), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ponadto zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT, zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 10 listopada 2022 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.515.2022.2.MKA stwierdził, że zastosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. Podatnik uprawniony jest do jego zastosowania jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu ustanawiającego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.


2. Najem jako świadczenie kompleksowe

Podatnik wynajmuje firmie lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe. Zgodnie z interpretacją ogólną nr PT1.8101.1.2021, podatnik wystawia fakturę ze stawką VAT 23%. Podatnik otrzymuje, od wspólnoty mieszkaniowej, specyfikację wymiaru opłat za nieruchomość wspólną, zarządzanie nieruchomością, zimną wodę i kanalizację, wywóz nieczystości, zaliczkę na poczet remontów. Miesięczna specyfikacja opłat wynosi 399,08 zł. Podatnik obciąża firmę opłatą w wysokości 410,00 zł. Zatem nie jest to refaktura. Czy do tych opłat, powinno się zastosować stawkę zw (jak dla lokalu mieszkalnego) czy stawkę 23%, tak jak dla usługi najmu?

Podkreślić należy, że gdy dana transakcja składa się z zespołu świadczeń (najem i media), to należy rozważyć wszystkie okoliczności, w celu sprecyzowania czy z jednej strony, występują dwa lub więcej świadczenia odrębne, czy też z drugiej strony jest to jedno świadczenie złożone z kilku czynności (sklasyfikowane, jako dostawa towarów albo świadczenie usług). TSUE w wyroku z dnia 16 kwietnia 2015 r., w sprawie C-42/14, zajął stanowisko: "(...) w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę (...) jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu (...) w ramach każdego stosunku najmu należy zbadać, czy w odniesieniu do mediów najemca ma swobodny wybór zużycia w ilości, jakiej sobie życzy (podkreślenie redakcji) (...)".

Zatem świadczenie kompleksowe (złożone) występuje wówczas, gdy występuje świadczenie główne oraz pomocnicze, które umożliwia skorzystanie ze świadczenia głównego. Natomiast, gdy świadczenia te jednak możemy rozdzielić (nie zmieniając ich charakteru), to wówczas są to dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.

Refakturowanie to odsprzedaż danego towaru/usługi w sytuacji, gdy są one nabywane w imieniu własnym, ale finalnie korzysta z niego podmiot trzeci. Art. 8 ust. 2a ustawy o VAT reguluje, że w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Zgodnie z obecnym stanowiskiem organów podatkowych (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 17 października 2022 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.407.2022.4.AKA) media związane z usługą najmu nieruchomości należy traktować, jako odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia w oparciu o wskazania liczników, o powierzchnię nieruchomości czy też liczbę lokatorów.

W opisanej w pytaniu sytuacji nie wskazano, jak w zawartej umowie najmu, została uregulowana kwestia opłat od wspólnoty. Ale jednocześnie z treści pytania wynika, że podatnik nie refakturuje tych opłat na firmę, a dolicza do nich marżę. Wspólnota mieszkaniowa przekazuje podatnikowi miesięczną specyfikację wymiaru opłat za zimną wodę i kanalizację oraz wywóz nieczystości. Zatem firma wynajmująca lokal od podatnika nie ma sama możliwości swobodnego wyboru usługodawcy w tym zakresie. Dlatego też opłata za media (zimna woda i kanalizacja, wywóz nieczystości) stanowi zapłatę wchodzącą w skład właściwej usługi najmu (opodatkowanej według stawki 23%) i zdaniem redakcji nie można ich uznać za dwa odrębne świadczenia.

Kwestią do wyjaśnienia jest (nie)opodatkowanie pozostałych opłat (za nieruchomość wspólną, za zarządzanie, zaliczki na poczet remontów). Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 sierpnia 2019 r., sygn. akt I FSK 683/17: "(...) Co do usług takich jak sprzątanie części wspólnych nieruchomości stanowiących współwłasność, należy je uznać za odrębne od najmu, jeśli mogą być zorganizowane przez każdego najemcę indywidualnie lub przez najemców wspólnie, oraz jeśli we wszystkich wypadkach faktury wystawione na najemcę wykazują dostawę tych towarów i świadczenie usług na pozycjach odrębnych od czynszu najmu (podkreślenie redakcji) (...)".

Również w tej sytuacji najemca nie ma możliwości swobodnego wyboru usługodawcy. Opłaty te (za nieruchomość wspólną, za zarządzanie) stanowią zapłatę wchodzącą w skład właściwej usługi najmu (opodatkowanej według stawki 23%) i nie można ich uznać za dwa odrębne świadczenia. Z tego też powodu wskazane czynności nie korzystają ze zwolnienia określonego we wskazanym wyżej § 3 ust. 1 pkt 3 i 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2021 r., nr 0114-KDIP4.4012.228.2017.12.S.AS czy też w interpretacji indywidualnej z dnia 18 października 2022 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.390.2022.1.DS stwierdził, że odsprzedaż mediów najemcom lokali mieszkalnych, wykorzystujących te lokale na cele mieszkalne, w ramach umów najmu lokali mieszkalnych będących własnością Wnioskodawcy, administrowanych przez wspólnoty mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT, gdyż są traktowane, jako świadczenia odrębne i niezależne od usług najmu nieruchomości. Natomiast w interpretacji indywidualnej z dnia 3 sierpnia 2018 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.266.2018.2.AK Dyrektor KIS stwierdził, że koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości, winny być opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu.

Natomiast zaliczki na poczet remontów są częścią składową za wynajem i również zgodnie ze wskazanymi wyżej regulacjami prawnymi powinny być opodatkowane stawką właściwą dla najmu.


3. Wynajem mieszkania a korzystanie z usług firmy zarządzającej

Spółka jawna, gdzie wspólnikami są dwie osoby fizyczne, posiada kilka budynków, w których znajdują się mieszkania na wynajem. Spółka zawiera umowy najmu długoterminowego z osobami fizycznymi na cele mieszkaniowe. Spółka korzysta z pomocy firmy zarządzającej budynkami, która wystawia faktury dla najemców i rozlicza media. Na fakturach tych sprzedawcą jest spółka jawna. Najemcy wpłacają czynsz na konto spółki. Czy taki wynajem na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia z VAT?

Zgodnie z art. 184a i 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami, a zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa (art. 185 ust. 2 ww. ustawy).

Możliwość skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, uwarunkowane jest spełnieniem następujących przesłanek:

  • wynajmowanie nieruchomości powinno nastąpić wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu;
  • wynajem realizowany jest na własny rachunek;
  • wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkaniowy.

Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków skutkuje zwolnieniem z podatku VAT.

Odnosząc powyższe do sytuacji przedstawionej w pytaniu należy stwierdzić, że:

  • posiadane lokale mają charakter mieszkaniowy;
  • umowy najmu zawierane są z osobami fizycznymi na cele mieszkaniowe;
  • spółka wynajmuje je we własnym imieniu.

Zdaniem redakcji, spółka może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT przy wynajmie mieszkań osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. To, że spółka korzysta z pomocy firmy zarządzającej budynkami, która wystawia faktury dla najemców i rozlicza media, nie determinuje spełnienia powyższych przesłanek. Na wystawianych fakturach sprzedawcą jest spółka jawna a nie firma zarządzająca.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lutego 2015 r., sygn. akt I FSK 310/14 stwierdził, że: "(...) »usługa zarządu« jest świadczona na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, którzy są »usługobiorcami« (...) ekwiwalentem usługi »zarządu« jest wynagrodzenie, jakie otrzymuje zarządca, a nie kwoty należne z tytułu umów najmu zawieranych w imieniu współwłaścicieli nieruchomości (...) Korzyść w postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym nie powiększa obrotu zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez niego tytułem sprawowania zarządu i tylko ta kwota może podlegać opodatkowaniu. Korzyści z najmu (czynsz) stanowią natomiast podstawę opodatkowania (obrót) współwłaścicieli zarządzanej nieruchomości. W istocie bowiem to współwłaściciele nieruchomości są wynajmującymi. Statusu tego nie można natomiast przypisywać zarządcy (...) Jest poza sporem, że beneficjentami umów najmu (...) są wyłącznie współwłaściciele nieruchomości (...)".

VAT i akcyza - czytaj także:

 
Przydatne linki
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.