Wyszukaj

Jak szukać?»

2 października 2017 r. (poniedziałek) mija termin złożenia do US zeznań PIT-CFC oraz CIT-CFC za 2016 r.
Zamknij
Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Firma  »  Wskazówki dla przedsiębiorcy  »   Stosowanie przepisów o zadatku w świetle orzeczeń SN
A A A  poleć artykuł   drukuj artykuł

Stosowanie przepisów o zadatku w świetle orzeczeń SN

Gazeta Podatkowa nr 93 (1343) z dnia 21.11.2016
Łukasz Wilmiński

Zadatek jest instytucją prawną często stosowaną przez strony w umowach przedwstępnych i w obrocie nieruchomościami. Zastrzeżenie w umowie zadatku ma daleko idące konsekwencje dla obu stron umowy, jednak, aby postanowienia umowne dotyczące zadatku odniosły skutek, konieczne jest przestrzeganie przepisów prawnych dotyczących zadatku.

Regulacje prawne dotyczące zadatku zamieszczone w Kodeksie cywilnym są bardzo lakoniczne i ograniczają się do art. 394 K.c. Wokół praktycznego stosowania zadatku powstaje jednak bardzo wiele sporów, z których znaczna część trafia do sądu. Konsekwencje prawne zastrzeżenia zadatku i niewywiązania się przez strony z zawartej umowy były przedmiotem analizy Sądu Najwyższego. Warto zatem przeanalizować jego orzeczenia, aby uniknąć błędów przy stosowaniu przepisów o zadatku.

Zadatek to nie zaliczka

W praktyce, choć nie jest to poprawne, instytucja zadatku dość często zrównywana jest z zaliczką. Chociaż w zależności od redakcji umowy zadatek może pełnić funkcję zaliczki, wynika to raczej z błędnego nazewnictwa przyjętego przez strony, a sytuacja taka jest wyjątkiem od zasady, bowiem zastrzeżenie zadatku i zaliczki ma zupełnie inne skutki.

Z art. 394 § 1 K.c. wynika, że zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Konsekwencje zadatku są zatem bardzo rygorystyczne i oznaczają przepadek zadatku lub obowiązek zwrotu jego dwukrotności wobec podmiotu, który ze swojej winy nie wykonał umowy. Przepis art. 394 § 1 K.c. znajduje jednak zastosowanie w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju. Oznacza to, iż jeżeli z treści umowy wynikać będzie, że zadatek pełni rolę zaliczki, konsekwencje z przywołanego przepisu nie znajdą zastosowania. Z uwagi na możliwe rozbieżności interpretacyjne, jak należy interpretować postanowienie o zadatku zawierając umowę, w postanowieniu dotyczącym zadatku warto dopisać, jakie skutki strony przewidują dla ustalenia w umowie zadatku. Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 lutego 2014 r., sygn. akt V CSK 187/13: "dyspozytywny jest charakter wszystkich norm wyrażonych w art. 394 K.c. Skutki prawne określone tymi normami mogą wystąpić jedynie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju".

Dalsze postępowanie

Przepisy dotyczące zadatku nie powodują wątpliwości w sytuacji, gdy dochodzi do wykonania umowy. Zadatek ulega bowiem zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (art. 394 § 2 K.c.). Praktyczne problemy co do dalszych losów zadatku pojawiają się jednak w sytuacji, gdy umowa nie została wykonana lub została rozwiązana. Pomimo skutecznego zastrzeżenia w umowie zadatku może dojść do sytuacji, że zadatek zostanie zwrócony w pojedynczej wysokości i nie dojdzie do realizacji jego sankcyjnego charakteru. Okoliczności uzasadniające takie działanie zostały uregulowane w art. 394 § 3 K.c., dotyczą one:

1) rozwiązania umowy oraz

2) niewykonania umowy, jeżeli nastąpiło ono wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Obowiązek zwrotu zadatku w pojedynczej wysokości dotyczy więc sytuacji, gdy winy za niewykonanie umowy nie można przypisać jednoznacznie żadnej ze stron, np. jeżeli po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości obie strony umowy podjęły czynności, wskutek których wykonanie umowy nie jest możliwe. W wyroku z dnia 6 lutego 2013 r., sygn. akt V CSK 162/12, Sąd Najwyższy podkreślił, że nie jest możliwe zatrzymanie zadatku albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej, jeśli przyczyny niewykonania umowy nie należały do zakresu odpowiedzialności drugiej strony.


Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, który służy mobilizowaniu stron do wykonania umowy.

Problem odstąpienia

Z uwagi na funkcję zabezpieczenia wykonania umowy, w razie jej niewykonania można zatrzymać wręczony zadatek lub żądać zwrotu jego dwukrotności, warunkiem jest jednak wcześniejsze odstąpienie od umowy. Obowiązek odstąpienia od umowy przed zatrzymaniem bądź żądaniem podwójnego zadatku wynika wprost z art. 394 § 1 K.c. i został potwierdzony w orzecznictwie sądowym.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 4 czerwca 2014 r., sygn. akt V ACa 232/14, uznał, że żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Natomiast na możliwość odstąpienia od umowy zwrócił uwagę SN w wyroku z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt V CSK 293/15, wskazując, że odstąpienie od umowy na podstawie art. 394 § 1 K.c. nie przysługuje tej stronie, która wyłącznie odpowiada za przyczyny niewykonania umowy. W wyroku tym SN podkreślił, że: "przesłanką uprawnienia strony odstępującej od umowy do zachowania otrzymanego zadatku, a jeżeli go sama dała do żądania sumy dwukrotnie wyższej jest niewykonanie umowy przez drugą stronę z powodu okoliczności, za które tylko ona ponosi odpowiedzialność".

Przedawnienie

Wobec licznych sporów na tle postanowień dotyczących zadatku problemem był także okres przedawnienia roszczeń dotyczących jego zwrotu.

Wątpliwości w tym zakresie rozstrzygnął wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2016 r., sygn. akt III CSK 136/15, w którym SN uznał, iż mimo odstąpienia od umowy przez jedną ze stron zadatek nie traci swojego charakteru i jego zwrot nie może być dochodzony na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Do roszczeń o zwrot zadatku znajduje zatem zastosowanie roczny termin przedawnienia, o którym mowa w art. 390 § 3 K.c., zadatek jest bowiem roszczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.)

Wskazówki dla przedsiębiorcy - czytaj także:

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60