Chcę kupić nieruchomość. Znalazłem jedną z niezwykle korzystną ceną. Obawiam się, że właściciel może mieć długi i odpowiadać za nie właśnie tą nieruchomością. Księga wieczysta na tę chwilę nie zawiera żadnego wpisu hipoteki. Słyszałem jednak, że można kupić nieruchomość obciążoną hipoteką pomimo tego, że w samej księdze wieczystej jeszcze wpisu nie było. Czy to możliwe? Jeśli tak, to w jaki sposób zabezpieczyć się przed taką ewentualnością?
Rzeczywiście, jest to możliwe. Zasadniczo to wpis decyduje o istnieniu tego rodzaju obciążenia. Niemniej zakres sprawdzania księgi wieczystej nieruchomości, którą Czytelnik chce zakupić, powinien być znacznie szerszy. Wpis zamieszczony w księdze wieczystej nieruchomości ma tzw. moc wsteczną, tj. od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania. Stanowi o tym art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.). O tym więc czy Czytelnik kupi nieruchomość obciążoną hipoteką rozstrzyga nie sama treść księgi wieczystej z chwili dokonywania transakcji (czyli brak wpisu hipoteki w dziale IV księgi), ale także to, jakie wnioski są na tę chwilę złożone do księgi i czy wzmianki o nich są w księdze uwidocznione. Ważne są więc wszelkie dokumenty zgromadzone w księdze wieczystej. I to właśnie należy sprawdzić.
W dalszej części ustawa przewiduje, że nie można zasłaniać się nieznajomością nie tylko wpisów zamieszczonych w księdze wieczystej, ale także wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Mając na uwadze powyższe może się okazać, że nabywca nieruchomości, nie będąc dłużnikiem osoby, która domaga się wpisania na nieruchomości hipoteki, będzie musiał odpowiadać za zabezpieczone nią długi pomimo tego, że w dniu, w którym stał się właścicielem nieruchomości, hipoteka nie była jeszcze wpisana (choć w KW była już wzmianka o złożonym wniosku, którego sąd nie zdążył jeszcze rozpatrzyć i tym samym dokonać wpisu hipoteki do KW).
Księgę wieczystą warto sprawdzić również w dniu podpisywania umowy kupna.
Wpisanie hipoteki przez sąd później, na skutek wniosku złożonego przed datą nabycia, jest bowiem skuteczne od chwili złożenia wniosku o wpis hipoteki. Oczywiście za długi takie odpowiada się jedynie do wartości zakupionej nieruchomości. Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. W jednym z orzeczeń SN stwierdził, że przeniesienie prawa własności nieruchomości i wpisanie w księdze nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie wniosku o jej wpis złożonego wcześniej (uchwała SN z dnia 29 kwietnia 2008 r., sygn. akt III CZP 17/08).
W celu maksymalnego zabezpieczenia Czytelnik powinien więc przed kupnem nieruchomości udać się do sądu (np. w dniu transakcji) i po raz kolejny sprawdzić dokładnie treść księgi wieczystej pod kątem wszelkich istniejących na tę chwilę zapisów, nie tylko odnoszących się do samej treści księgi, ale także co do wzmianek o wnioskach złożonych w księdze.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
