Wyszukaj

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Prawnik radzi  »  Lokale i nieruchomości  »   Reklamy na budynkach wspólnot mieszkaniowych
A A A  poleć artykuł   drukuj artykuł

Reklamy na budynkach wspólnot mieszkaniowych

Gazeta Podatkowa nr 54 (1199) z dnia 6.07.2015
Tomasz Konieczny

Na ścianach wielu bloków i kamienic znajdują się reklamy. Wspólnoty mieszkaniowe mieszczące się w budynkach usytuowanych przy ruchliwych ulicach, chodnikach czy skrzyżowaniach mogą liczyć na spore dochody z wynajmu ścian na potrzeby reklamowe. Dzięki tego typu źródłom przychodów zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w takich wspólnotach mogą być znacznie niższe. Często jednak deweloperzy w umowach z chętnymi na nowe lokale próbują rezerwować sobie możliwość korzystania z powierzchni reklamowej lub wynajmu ścian podmiotom trzecim.

Tymczasem pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej powinny służyć pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Stanowi o tym art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Ściana na wynajem

Wspólnota mieszkaniowa nie jest wprawdzie osobą prawną, ale może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, na co wyraźnie zezwala art. 6 ustawy o własności lokali.

Nie powinno zatem ulegać wątpliwości, że umowy najmu powierzchni reklamowej obejmującej części wspólne nieruchomości mogą być zawierane przez wspólnotę mieszkaniową (po stronie wynajmującego). Najemcą może być nie tylko osoba trzecia, lecz także sam członek wspólnoty i właściciel lokalu lub lokali położonych w danym budynku. Prawidłowość tego typu praktyki potwierdził Sąd Najwyższy stwierdzając, iż określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową (uchwała z dnia 19 czerwca 2007 r., sygn. akt III CZP 59/07). Sąd Najwyższy rozwiał w ten sposób wątpliwości, jakie pojawiły się przy okazji rozpatrywania sprawy jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Szczecinie przeciwko własnemu członkowi prowadzącemu w lokalu gabinet stomatologiczny. Chodziło o zapłatę zaległych opłat za wykorzystywanie części wspólnej nieruchomości (elewacji budynku) na cele reklamowe.


Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Zakusy deweloperów

W nowo powstałych i tych dopiero powstających budynkach wielorodzinnych wynajem elewacji budynku na reklamę, tak korzystny finansowo dla wspólnoty mieszkaniowej, natrafia często na problem już zajętej powierzchni przez reklamy samego dewelopera lub innych firm, którym udostępnił on ścianę bloku w tym samym celu. Problemu by nie było, gdyby czynsz płatny był na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej, ale tak zwykle nie jest w tego rodzaju sytuacjach. Aby temu zaradzić, warto sięgnąć do samego źródła, czyli umowy, z której deweloper wywodzi rzekomo swoje uprawnienie do korzystania z elewacji budynku lub nawet pobierania z niej pożytków w postaci czynszu najmu. Nierzadko określone postanowienia umów, które do tego zmierzają, nie wiążą nabywców lokali (klientów dewelopera) jako tzw. klauzule abuzywne (niedozwolone) z uwagi na rażące naruszenie ich interesów oraz sprzeczność z dobrymi obyczajami.

Warto wiedzieć, że postanowienia umów deweloperskich, w których deweloper zastrzega na swoją rzecz uprawnienie o charakterze bezpłatnym, jak i bezterminowym do umieszczania na budynku reklam oraz wynajmowania powierzchni innym firmom, zostały uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone klauzule umowne, ograniczające prawa konsumentów do korzystania z nieruchomości wspólnej. Przykładowo w wyroku z dnia 14 grudnia 2012 r., sygn. akt XVII AmC 20151/09, Sąd ten stwierdził, iż kwestionowany zapis uniemożliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Konsumentom zostaje bowiem narzucony sposób zagospodarowania tej części nieruchomości i powoduje konieczność zrezygnowania przez nich z ewentualnych zysków powstałych z tytułu eksploatacji bez prawa podejmowania decyzji w tym względzie. Stoi to w sprzeczności z treścią art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którą właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

O pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej była już mowa na początku. Próba rezerwowania sobie elewacji budynku przez dewelopera, który już wyprzedał całość lub większość lokali, pozbawia członków wspólnoty mieszkaniowej możliwości czerpania zysku z wynajmu części nieruchomości wspólnej.

Sąd wydał jednocześnie polecenie o umieszczeniu stosownych klauzul umownych w rejestrze niedozwolonych postanowień kontraktowych. Klauzule te znajdują się pod numerami 3533 i 3534 w rejestrze klauzul niedozwolonych.

Skutkiem prawnym zaistnienia niedozwolonego postanowienia umownego jest częściowa bezskuteczność umowy, polegająca na tym, że takie postanowienie staje się bezskuteczne, natomiast umowa wiąże strony w pozostałym zakresie. Nie ma tu więc do czynienia z nieważnością całej umowy, a jedynie przedmiotowego postanowienia. Bezskuteczność klauzul niedozwolonych następuje z mocy prawa.

Klauzula niedozwolona nr 3533:

"Część nieruchomości wspólnej budynku obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę spółki lub innych wskazanych przez spółkę podmiotów lub innych użytkowników lokalu biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego strony w umowie sprzedaży dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyżej części nieruchomości wspólnej z możliwością jej przekazania do korzystania przez innych użytkowników lokalu biurowego, a nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 ustawy o własności lokali".

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)

Lokale i nieruchomości - czytaj także:

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia personalizowanych reklam.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania behawioralnego reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o.

Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam jest partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. (SDO). Odbiorcą informacji z plików cookies są Netsprint S.A., Google LLC oraz spółki zlecające SDO realizację kampanii reklamowej, a także podmioty badające i zliczające tę kampanię. Dane te mogą ponadto zostać udostępnione na rzecz partnerów handlowych SDO.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora w serwisie internetowym.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań, partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. musi mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.