Wyszukaj

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Prawnik radzi  »  Lokale i nieruchomości  »   Czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres
A A A  poleć artykuł   drukuj artykuł

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres

Gazeta Podatkowa nr 14 (1159) z dnia 16.02.2015
Dawid Szwarc

Wiele lat temu moja rodzina odziedziczyła kilka nieruchomości po dziadkach. Po śmierci rodziców właścicielami jesteśmy teraz my - dzieci (wnukowie). Struktura właścicieli jest bardzo rozproszona - wiele osób jest współwłaścicielami, posiada niewielkie udziały. W jaki sposób winny być podejmowane decyzje dotyczące wspólnych rzeczy? Czy potrzeba zgody wszystkich, czy jedynie większości?

Ze współwłasnością związana jest konieczność współdziałania z innymi właścicielami w przedmiocie zarządu nieruchomością wspólną, jak i w zakresie korzystania z niej (korzystanie z rzeczy musi być wykonywane w taki sposób, aby dało się to pogodzić z posiadaniem przez pozostałych współwłaścicieli).

Czynności dotyczące wspólnej rzeczy można podzielić z uwagi na ich doniosłość - na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd. Pierwsze z nich to czynności dotyczące bieżących spraw związanych ze zwykłą, normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Chodzi tu np. o czynności porządkowe przy nieruchomości (dbanie o chodnik wzdłuż gruntu, zawarcie umowy na wywóz śmieci itp.), pobieranie czynszu od najemców, ubezpieczenia nieruchomości lokalowej itd. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną nie potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli - wystarczy zgoda większości. Nawet więc współwłaściciel, który posiada największy udział, może zostać przegłosowany przez mniejszościowych współwłaścicieli. Jeśli jednak większości głosów nie można uzyskać, wówczas każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Wynika to z art. 201 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

Do rozporządzania rzeczą wspólną (np. do sprzedaży) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Wniesienie sprawy do sądu w obu przypadkach wymaga przygotowania wniosku wraz z odpowiednim uzasadnieniem, tak, aby wykazać, że dokonanie określonej czynności jest ważne z punktu widzenia dobra wspólnej nieruchomości.

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (regulacja ta służy zatem ochronie nawet tego właściciela, który ma najmniejszy udział).

Lokale i nieruchomości - czytaj także:

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60