Jestem właścicielem mieszkania w budynku wybudowanym przez dewelopera. Mieszkanie ma dopiero rok, a już zauważyłem pewne wady (nieszczelne okna). Co więcej, na klatce schodowej tuż przy gruncie widać dużą wilgoć na ścianie, a więc źle wykonaną izolację przeciwwilgociową. Kto powinien domagać się naprawienia tych wad - ja (właściciel lokalu) czy wspólnota mieszkaniowa?
Przede wszystkim Czytelnik wspomina o dwóch kategoriach wad fizycznych. Jedne to wady dotyczące nieruchomości lokalowej, natomiast drugie dotyczą nieruchomości wspólnej. Wyłącznym właścicielem nieruchomości lokalowej (mieszkania) jest Czytelnik. To on posiada prawo podejmowania wszelkich decyzji dotyczących tej rzeczy, m.in. w kwestii złożenia reklamacji w stosunku do sprzedawcy (dewelopera) na podstawie rękojmi za wady fizyczne. Z prawem własności mieszkania jest związany udział we własności nieruchomości wspólnej. Każdy właściciel lokalu posiada odpowiednią część (ułamek) we własności części wspólnej, do której należą m.in. grunt, na którym budynek stoi oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W przypadku budynków dotyczy to w szczególności dachu, elewacji, klatki schodowej. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
Właściciel lokalu posiada zatem roszczenia wynikające z zawartej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu w stosunku do dewelopera, np. te, które wiążą się z udzieloną przez dewelopera gwarancją na budynek mieszkalny czy też wynikające z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku. Gdy wady dotyczą wspólnej nieruchomości (np. wykonania izolacji przeciwwilgociowej ściany fundamentowej), wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa dochodzić naprawy od dewelopera. Takie stanowisko zostało wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/2004. Uprawnienie to wspólnota uzyska tylko wtedy, gdy właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. To każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej chociaż specyfika dochodzenia tych roszczeń polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali.
W sytuacji gdy Czytelnik dochodziłby zapłaty określonej sumy tytułem szkody w nieruchomości wspólnej sprawa nie byłaby skomplikowana - Czytelnik może domagać się odpowiedniego ułamka stosownie do posiadanego udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Bardziej złożona będzie kwestia dochodzenia usunięcia samej wady (np. naprawienia elewacji), bo wiąże się to zawsze z ingerencją w nieruchomość wspólną. W tego rodzaju sytuacji najlepszym rozwiązaniem będzie przekonanie pozostałych współwłaścicieli lokali w budynku, tak aby i oni zażądali naprawy budynku od dewelopera, ewentualnie przelali swoje roszczenie w tym zakresie na wspólnotę mieszkaniową, która wówczas sama zajmie się sprawą.
|