Jestem współwłaścicielem budynku, w którym znajduje się kilka lokali użytkowych. Niektórzy współwłaściciele swoje udziały obciążyli hipotekami, a jeden udział jest zajęty przez komornika. Chcę doprowadzić do zniesienia współwłasności poprzez przyznanie współwłaścicielom poszczególnych lokali jako odrębną własność. Czy mam szansę otrzymać lokal bez obciążeń?
Kwestia wpływu obciążenia poszczególnych udziałów hipotekami na zniesienie współwłasności była przez pewien czas nieuregulowana. Od 2009 r. obowiązywał przepis art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.), zgodnie z którym w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciążała wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciążała w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.
Ten przepis został uznany przez Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 10 lipca 2012 r. za niezgodny z Konstytucją, ponieważ wprowadzał uregulowanie polegające na tym, że osoba, która nie była dłużnikiem i nie miała wpływu na powstanie długu obciążającego nie jej udział, po zniesieniu współwłasności i otrzymaniu w jego wyniku odrębnej nieruchomości, stawała się dłużnikiem rzeczowym osoby, w stosunku do której nie zaciągała zobowiązania. W celu dostosowania stanu prawnego do orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego uchwalona została ustawa zmieniająca dotychczasową treść art. 76 wymienionej ustawy. Zmiana ta weszła w życie w dniu 7 sierpnia 2013 r. Obecnie, zgodnie z art. 76 ust. 11 wskazanej ustawy, hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką. Tym samym współwłaściciel posiadający udział wolny od obciążeń otrzymuje nieruchomość wolną od długów innej osoby.
Jednakże zabezpiecza się również interesy wierzycieli. Mianowicie, jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela (podobnie w przypadku, gdy przysługuje dopłata). Ponadto należy pamiętać, że postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
