Wiele lat temu kupiłem udział w budynku, w którym jest kilka lokali użytkowych. Jeden ze współwłaścicieli swój udział obciążył hipoteką umowną na zabezpieczenie kredytu. Czy w razie zniesienia współwłasności budynku i wydzielenia dla mnie lokali, hipoteka ta będzie je obciążała?
Hipoteka ta nie powinna przejść na nieruchomość Czytelnika.
Kwestia wpływu zniesienia współwłasności na losy hipoteki obciążającej udział jednego ze współwłaścicieli budziła wiele kontrowersji i nie była jednolicie interpretowana. Próba uregulowania tej sytuacji był zapis art. 76 ust. 1 zdanie drugie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.), zgodnie z którym hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Przepis ten został uznany wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012 r. (Dz. U. poz. 827) za niezgodny z Konstytucją i utracił moc z dniem 19 lipca 2012 r. Słusznie uznano, że taki sposób zabezpieczenia interesu wierzycieli hipotecznych, przejawiający się w tym, iż hipoteka obciążająca dotychczas tylko udział przechodziła na wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku zniesienia współwłasności, naruszał interes tych współwłaścicieli, którzy nie mieli żadnego wpływu na powstanie długu i zabezpieczenie go hipoteką.
Ostateczną próbą uregulowania tego problemu jest ostatnia nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece dokonana w ustawie z 24 maja 2013 r. Na skutek nowelizacji w art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dodano ustęp 11 stanowiący, iż hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony hipoteką. Jednocześnie, aby chronić wierzyciela hipotecznego przed zmniejszeniem wartości albo utratą zabezpieczenia rzeczowego, ustawodawca przewidział, iż będzie miał on prawo do skorzystania z zastawu na wierzytelności przysługującej współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, z tytułu spłaty albo dopłaty. Będzie to możliwe w przypadku, gdy dłużnik hipoteczny nie otrzyma żadnej z nieruchomości powstałych wskutek zniesienia współwłasności bądź otrzyma taką nieruchomość, lecz o wartości niższej niż wartość jego dotychczasowego udziału. Ponadto postanowienia umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność nieruchomości, na mocy których współwłaściciel, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, będą nieważne.
|