Ile notariusz policzy za sprzedaż nieruchomości mieszkalnej?

Notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej właściwe dla danej czynności, które określa w rozporządzeniu Minister Sprawiedliwości. Rejent nie może policzyć więcej, za wyjątkiem podatku VAT według skali 23%. Ponieważ jednak konkurencja wśród kancelarii notarialnych wciąż rośnie, a na to nakłada się panujący od kilku lat kryzys na rynku nieruchomości, w praktyce można liczyć na spore rabaty od maksymalnych poziomów taksy.

Pochodna wartości umowy

Obecnie obowiązujące rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, podobnie zresztą jak poprzednie tego typu akty, przewiduje że maksymalna stawka taksy notarialnej zależy na ogół od wartości przedmiotu czynności notarialnej, którą jest zazwyczaj wartość podana przez strony umowy, tj. np. cena sprzedaży. Nie ma jednak przeszkód prawnych do stosowania niższych niż maksymalne stawek taksy notarialnej.

Rynek mieszkaniowy

Przeszło połowę czynności notarialnych stanowią transakcje związane z nabyciem mieszkania, domu lub działki budowlanej, z czego najczęściej chodzi o przedział cenowy powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł. Obecnie maksymalna stawka w tym przedziale wynosi 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Jednakże w przypadku niektórych umów maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi teraz tylko połowę ogólnej stawki. Przykładowo od umowy sprzedaży mieszkania wartego 200 tys. zł maksymalna taksa notarialna wyniesie 785 zł + 23% podatku VAT. Do tego dochodzi taksa za wypisy aktu, za wniosek do sądu wieczystoksięgowego, opłata sądowa oraz przede wszystkim podatek od czynności cywilnoprawnych. Gdyby jednak chodziło o sprzedaż działki przemysłowej za tą samą cenę, to rejent może już policzyć tytułem samej taksy od umowy dwa razy tyle, tj. 1.570 zł netto. Preferencyjna stawka taksy notarialnej (wynosząca połowę ogólnej) dotyczy m.in.:

a) umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego,

b) umowy zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

c) umowy deweloperskiej,

d) umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,

e) umowy darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 tej ustawy,

f) umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przepisy wspomnianego rozporządzenia limitują taksę sztywną kwotą 10 tys. zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn wynagrodzenie rejenta nie może wynieść więcej niż 7.500 zł. Przypomnijmy, że do grupy tej przepisy zaliczają małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę oraz teściów.

Dodatkowe koszty

Za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych lub innego dokumentu maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Natomiast od wniosku o wpis do księgi wieczystej notariusz pobierze dodatkowo 200 zł. Do tego wszystkiego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.

U notariusza płaci się jednak nie tylko taksę notarialną, czyli wynagrodzenie za dokonane czynności notarialne, lecz również podatek od czynności cywilnoprawnych. Notariusz jest bowiem płatnikiem wspomnianego podatku, a także wyręcza sąd w pobieraniu opłat sądowych, po czym przelewa je na rachunek właściwego urzędu skarbowego (PCC). Sporządzenie aktu notarialnego jest zatem uzależnione od uiszczenia przez strony (lub jedną ze stron) zarówno taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i opłaty sądowej. Tak więc nie wszystko co strona czy strony zostawiają u notariusza stanowi jego wynagrodzenie. Od umowy sprzedaży nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi bowiem 2% podstawy opodatkowania. W tym przypadku podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że podatek zazwyczaj znacznie przekracza wynagrodzenie notariusza (taksę).

Kto płaci?

W przypadku zakupu nowego mieszkania jest pewne, że wszelkie koszty związane z zawarciem umowy, w tym np. taksę notarialną, poniesie nabywca. Deweloperzy nie biorą bowiem tego kosztu na siebie. Na rynku wtórnym, a więc gdy przedmiotem transakcji jest używany dom lub lokal, jest już inaczej. Choć wykształciła się już praktyka, że wszelkie koszty związane ze sprzedażą mieszkania ponosi kupujący, to jednak kwestia ta podlega nierzadko negocjacjom owocującym odmiennymi ustaleniami, np. podziałem taksy notarialnej lub także innych kosztów po równo na obie strony.

Podstawa prawna

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2013 r. poz. 237)