Wraz z rodzeństwem posiadam udział we współwłasności nieruchomości. Niestety, nasze relacje nigdy nie były najlepsze, co teraz przekłada się na poważne trudności w podejmowaniu decyzji dotyczących działki. Jakie zasady obowiązują przy rozstrzyganiu wspólnych spraw odnoszących się do nieruchomości? Czy głos mniejszości jest w ogóle brany pod uwagę?
Podstawowym prawem, ale i obowiązkiem współwłaścicieli jest porozumiewanie się ze sobą, uzgadnianie czynności, które zamierzają podjąć, jak również korzystanie z rzeczy w taki sposób, aby dało się to pogodzić z posiadaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Zarządzanie rzeczą następuje poprzez "oddawanie głosów" za określoną decyzją (np. czy nieruchomość wynająć, czy ją rozbudować, czy zrobić remont itd.). Właściciele mają głos stosownie do swojego udziału we współwłasności - w taki bowiem sposób oblicza się większość współwłaścicieli. Stanowi o tym art. 204 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Czynności dotyczące wspólnej rzeczy dzielą się na tzw. zwykły zarząd oraz przekraczające zwykły zarząd. Pierwsze z nich to czynności dotyczące bieżących spraw związanych ze zwykłą, normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Chodzi tu np. o czynności porządkowe przy nieruchomości (dbanie o chodnik wzdłuż gruntu, zawarcie umowy na wywóz śmieci itp.), pobieranie czynszu od dzierżawcy nieruchomości, ubezpieczenia nieruchomości lokalowej itd. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną nie potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli - wystarczy zgoda większości. Nawet więc współwłaściciel, który posiada największy udział, może zostać przegłosowany przez mniejszościowych współwłaścicieli. Jeśli jednak większości głosów nie można uzyskać, wówczas każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Aby taka sprawa sądowa mogła się odbyć, trzeba przygotować stosowny wniosek, uzasadnić go w taki sposób, by wykazać, że dokonanie określonej czynności jest ważne z punktu widzenia dobra wspólnej nieruchomości, opłacić i wnieść do sądu. Wiążą się z tym konkretne formalności.
Z kolei do rozporządzania rzeczą wspólną (np. do sprzedaży) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Tutaj również wymaga się sporządzenia specjalnego wniosku oraz jego odpowiedniego uzasadnienia.
Zdarza się, że właściciel mniejszościowy bywa pokrzywdzony przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli (nawet posiadający mały udział) może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
