Nakłady w najmowanym lokalu i ich zwrot

Zasadą jest, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Ponieważ jednak umowa najmu może trwać wiele lat, często mogą mieć miejsce sytuacje, w których pewne elementy będą wymagać naprawy czy wymiany. Wiąże się to zwykle z określonymi nakładami, które mogą przybierać różny charakter, co z kolei ma wpływ na rozliczenia stron umowy najmu z tego tytułu.

Stan początkowy

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Stanowi o tym art. 662 § 1 K.c. Nie ma jednak przeszkód, aby strony porozumiały się co do innego, gorszego stanu rzeczy, w jakim zostanie ona wydana. Wówczas najemca będzie mógł we własnym zakresie doprowadzić przedmiot najmu do stanu przydatności. Wskazane jest, i to dla obu stron, sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przy wydaniu lokalu najemcy, jak również uzupełnienie opisu stanu technicznego lokalu oraz jego wyposażenia dokumentacją zdjęciową.

Najemca powinien pamiętać także o domniemaniu wyrażonym w art. 675 § 3 K.c., zgodnie z którym domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli więc w momencie wydania rzeczy nie nadaje się ona do takiego użytku (np. lokal jest zdewastowany, w mieszkaniu nie działa ogrzewanie), to w interesie najemcy leży dokładne udokumentowanie stanu rzeczy na dzień jej wydania, czy to w samej umowie, czy właśnie we wspomnianym protokole.

Zmiany nie zawsze dozwolone

Przez czas trwania najmu najemca winien używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie. Jeżeli natomiast umowa milczy na ten temat, najemca obowiązany jest używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

W sytuacji gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem (np. urządził lokal usługowy w mieszkaniu) i pomimo wezwania nie zaprzestaje takich działań, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. W praktyce umowy najmu zazwyczaj stanowią, że określone zmiany w przedmiocie najmu (np. przebudowy, adaptacje, także te niezmieniające samego przeznaczenia lokalu) mogą się odbywać tylko za zgodą wynajmującego.

Naprawy konieczne

Jeżeli strony nie postanowią inaczej, wynajmujący zobowiązany jest do dokonania lub pokrycia napraw koniecznych, czyli takich, bez których rzecz nie nadawałaby się do umówionego użytku. Najemca powinien niezwłocznie powiadomić wynajmującego o zaistniałej potrzebie dokonania napraw i wyznaczyć mu odpowiedni termin na ich wykonanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może samodzielnie dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu.

Drobne nakłady

Wynajmującego nie obciążają natomiast drobne nakłady wynikające ze zwykłego używania rzeczy (które obowiązany jest ponosić najemca) oraz nie musi on przywracać stanu poprzedniego najętej rzeczy, jeśli została ona zniszczona z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi. W tym drugim przypadku umowa najmu wygaśnie, ponieważ świadczenie wynajmującego stanie się nie z jego winy niemożliwe do spełnienia.

Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, wody.

Ulepszenia

Możliwe są też tzw. nakłady ulepszające, które prowadzą do zwiększenia wartości lub użyteczności rzeczy najętej. Istotne jest jednak, by nakłady te nie stanowiły zmian w przedmiocie najmu, których zgodnie z umową lub przeznaczeniem rzeczy nie wolno było najemcy dokonywać.

Rozliczenie nakładów ulepszających, w razie braku stosownych ustaleń umownych, nie jest już takie proste, jak w przypadku nakładów (napraw) koniecznych. W myśl art. 676 K.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą (np. lokal), wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (tj. stanu istniejącego przed dokonaniem ulepszeń). Nie ma więc tutaj miejsca na dokonanie potrąceń tych nakładów z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu najmu, chyba że umowa na to pozwala.

W braku innego postanowienia umowy roszczenia związane z ulepszeniami powstają dopiero po zakończeniu najmu, a nie z chwilą ich dokonania. Dlatego też nie powinny być realizowane w trakcie trwania stosunku najmu.

W praktyce trudności sprawia wyliczenie, ile należy się najemcy tytułem zwrotu nakładów ulepszających. Tym razem nie będą to wydatki czy koszty poniesione na nakłady. Decydująca jest wartość ulepszeń z chwili zwrotu. Może się zatem okazać, że po zakończeniu najmu wartość ulepszeń dokonanych kilka czy kilkanaście lat wcześniej przedstawia tylko niewielki ułamek poniesionych wówczas kosztów. Wynajmującemu może się zatem bardzo opłacić zachowanie ulepszeń za zapłatą ich aktualnej wartości zamiast wymaganie od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego. Powszechnie przyjmuje się jednak, że ta druga możliwość odpada, jeżeli wynajmujący zgodził się na dokonanie przez najemcę określonych nakładów.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)