Czy pośrednik może zastrzec prowizję za wyłączność?

Nadal najlepszym chyba sposobem na znalezienie nabywcy lub zbywcy nieruchomości względnie drugiej strony umowy najmu jest "zatrudnienie" do tego zadania pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zwiększa się w ten sposób nie tylko szansę na znalezienie kontrahenta, ale też pewność transakcji. Pośrednik powinien bowiem dbać o interes klienta, w tym np. poprawne sformułowanie umowy przedwstępnej. Umowa z pośrednikiem, zwłaszcza wyłącznym, może się jednak nieraz obrócić przeciwko samemu zleceniodawcy. Biura nieruchomości zastrzegają sobie bowiem prowizję lub karę umowną także w razie ich pominięcia przy transakcji.

Umowa na wyłączność

Umowa pośrednictwa musi być zawarta (pod rygorem nieważności) w formie pisemnej i może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Stanowi o tym wyraźnie art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten odwołuje się również do klauzuli wyłączności przy sprzedaży z art. 550 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w zakresie, w którym wyłączność pośrednika została zastrzeżona, klient nie może zawierać umów pośrednictwa z innymi agencjami nieruchomości, które mogłyby naruszyć taką wyłączność.

Zgodnie bowiem z art. 550 K.c., jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, albo że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.

Odesłanie do tego przepisu i jego odpowiednie stosowanie prowadzi więc do wniosku - na co zwrócił uwagę Prezes UOKiK w decyzji z dnia 6 grudnia 2011 r., znak RKT-61-14/11/MZ - że zlecający podpisując umowę pośrednictwa na wyłączność zobowiązał się dokonać transakcji za pośrednictwem i z udziałem pośrednika. Poszukując samodzielnie nabywcy i dokonując sprzedaży również poza pośrednikiem konsument narusza umowę na wyłączność. Jednakże ochrona prawna zastrzeżenia wyłączności sprowadza się do odpowiedzialności kontraktowej zlecającego, który zawarłby z osobą trzecią umowę naruszającą jego zobowiązania wobec pośrednika na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Nie można jednak wymuszać zaniechania takich działań przez konsumenta.

Przykłady niedozwolonych klauzul

Rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone prowadzony przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zawiera pozycje, które dotyczą właśnie nieprawidłowego i krzywdzącego słabszych uczestników rynku ujęcia przywileju wyłączności pośrednika w obrocie nieruchomościami. Przykładowo w wyroku z dnia 8 kwietnia 2008 r. Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie o sygn. akt XVII AmC 297/07 uznał za niedozwolone postanowienie o treści:

"Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron" (pozycja nr 1656 rejestru).

W uzasadnieniu wspomnianego orzeczenia Sąd wyjaśnił, że przedmiotowe postanowienie przyznaje korzyść w postaci pełnego wynagrodzenia dla pośrednika także w przypadku niewykonania przez niego umowy, naruszając w ten sposób interes słabszej strony umowy, jaką jest konsument. W sytuacji niewykonania obowiązków przez pośrednika konsument nie otrzymuje żadnej korzyści, a jednocześnie jest zobowiązany do powstrzymania się przed szukaniem na własną rękę kontrahentów.

Z kolei we wspomnianej wcześniej decyzji uznającej praktyki za naruszające zbiorowe interesy konsumentów Prezes UOKiK zakwestionował postanowienie o treści: "Jeśli Zamawiający dokona transakcji z osobą trzecią, bez udziału Firmy, zobowiązany jest do zapłaty firmie wynagrodzenia (prowizji) w wysokości określonej w § 17 pkt 1".

Za niedozwolone klauzule uchodzą bowiem takie postanowienia, które przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta (art. 385³ pkt 22 K.c.). To samo dotyczy postanowień nakładających na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego (art. 385³ pkt 17 K.c.).

Stanowisko UOKiK

Niemniej niekwestionowanym jest prawo przedsiębiorców do zawierania umów pośrednictwa na wyłączność, na co zresztą wyraźnie zezwalają stosowne przepisy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie ma też nic przeciwko samym zastrzeżeniom kar umownych na wypadek naruszenia przez klienta klauzuli wyłączności poprzez dokonanie transakcji z kontrahentem skierowanym przez pośrednika, lecz z jego pominięciem. Niedopuszczalna jest natomiast sytuacja, w której konsument musi zapłacić pośrednikowi kwotę wynagrodzenia (prowizji) przysługującego pośrednikowi w przypadku wykonania umowy pośrednictwa, gdy konsument znajduje na własną rękę kontrahenta i doprowadza do sprzedaży nieruchomości. Pośrednik otrzymywałby bowiem wówczas od konsumenta pełne wynagrodzenie, mimo iż nie podjął się dalszych czynności zmierzających do wykonania umowy. Przywołane przykładowo klauzule umowne stwarzają taką właśnie możliwość, którą jednak należy wykluczyć z uwagi choćby na treść wspomnianego art. 385³ pkt 22 K.c.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.)

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)