Jestem właścicielką lokalu mieszkaniowego. W budynku mieszkają jeszcze trzy inne rodziny w odrębnych lokalach. Czy uprawnienia każdego z właścicieli lokalu w stosunku do samego budynku i gruntu są takie same? Czy właściciel może sprzedać lokal bez uzyskania zgody, czy choćby informowania o tym pozostałych właścicieli?
Mimo że chodzi o ten sam budynek, należy rozróżnić kwestię uprawnień określonej osoby w stosunku do samodzielnego lokalu mieszkalnego (czyli wobec nieruchomości lokalowej) od uprawnień do gruntu czy reszty części budynku. Choć te relacje prawne są odrębne, są w pewien sposób połączone - własność gruntu i części wspólnych nieruchomości jest związana z prawem własności lokalu. Oznacza to, że w stosunku do lokalu dana osoba pozostaje wyłącznym właścicielem, dlatego w stosunku do tej rzeczy może podejmować decyzje samodzielnie - może ją sprzedać, obciążyć hipoteką, darować czy wynająć. Jako jedyny właściciel nie musi na dokonanie tych czynności uzyskiwać zgody innych osób czy nawet informować ich o zamiarze sprzedaży.
W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Stanowi o tym art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wspomniana współwłasność odnosi się do rzeczy innej niż lokal i w tym zakresie właściciele poszczególnych lokali są również współwłaścicielami gruntu i innych części wspólnych. W odniesieniu do tych składników muszą już współdziałać ze sobą i wspólnie podejmować decyzje.
Właściciel lokalu (odrębnej nieruchomości) ma obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego. Co więcej, musi również uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną odpowiednie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. W sytuacji gdy współwłaściciele podejmują decyzje zwykłego zarządu, muszą uzyskać większość głosów. Natomiast gdy chodzi o czynności przekraczające ten zakres, wymagana jest ich jednomyślność. Większość głosów liczona jest według wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. W przypadku braku porozumienia, współwłaściciele mogą dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
|