Umowy z deweloperami na nowych zasadach

W dniu 29 kwietnia 2012 r., po wielu latach oczekiwania na przepisy chroniące nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym, weszła w życie ustawa normująca dotychczas nienazwaną, wykształconą przez rynek i dyktowaną przez firmy z branży, umowę deweloperską. Zabezpiecza ona przede wszystkim pieniądze wpłacane przez klientów, które powinny być przyjmowane na specjalny rachunek powierniczy. Najlepszym sposobem na to jest rachunek powierniczy, który dotychczas stosowany był jako opcja przez niektóre tylko firmy z branży deweloperskiej. Teraz staje się to wymogiem.

Sama w sobie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie będzie przeciwdziałać bankructwom deweloperów. Ryzyko upadłości jest nieodłącznie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jednak kilka rozwiązań zostało przewidzianych w celu ochrony budżetów domowych osób i rodzin nabywających mieszkania i domy w nowych lokalizacjach. Poza wspomnianym rachunkiem powierniczym chodzi w szczególności o wymóg formy aktu notarialnego dla podpisywanej umowy oraz jej ujawnienia w księdze wieczystej. W praktyce będzie to oznaczać, że wszelkie tego typu inwestycje i towarzyszące im kontrakty będą poddawane zarówno bankowej, jak i notarialnej weryfikacji.

Umowa deweloperska stanowić będzie podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczenia nabywcy. Chodzi o ujawnienie np. roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu.

Na taksę notarialną od umowy deweloperskiej złożą się po połowie nabywca i deweloper.

Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Protokół odbioru

Podstawowym celem omawianego kontraktu jest przeniesienie w przyszłości (na mocy odrębnej umowy również notarialnej) prawa własności lokalu lub domu na nabywcę. Fakt ten powinien być poprzedzony odbiorem przedmiotu umowy przez nabywcę po zawiadomieniu o zakończeniu budowy i w braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Z odbioru strony powinny sporządzić protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W ciągu kolejnych 14 dni deweloper obowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub o odmowie uznania wad łącznie ze wskazaniem przyczyn takiego stanowiska. Termin na usunięcie wad wynosi natomiast 30 dni od dnia podpisania protokołu.

Formy zabezpieczeń interesów nabywcy

Deweloper powinien zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Rachunki powiernicze

W przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w ramach których rozpoczęto sprzedaż po dniu wejścia w życie ustawy, deweloperzy muszą już zapewniać nabywcom co najmniej otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Prawo dysponowania środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego ograniczone jest wówczas wyłącznie do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Wypłaty z tego rachunku na rzecz dewelopera bank będzie uruchamiał dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Przy czym na banku spoczywać będzie obowiązek uprzedniej kontroli zakończenia każdego z etapów inwestycji zgodnie z jej harmonogramem na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W zakresie tej kontroli bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji, a jej koszty ponosi deweloper.

Bezpieczniejszym dla nabywców zabezpieczeniem jest jednak zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W tym wariancie bank wypłaci deweloperowi środki pieniężne zgromadzone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Stronami umowy o prowadzenie takiego rachunku będą deweloper i bank, jednak prawo jej wypowiedzenia przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego mają obciążać dewelopera, jednak podobnie jak połowa taksy notarialnej, będzie to czynnik mający pewien wpływ na cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej oferowanego mieszkania czy domu.

W razie rozwiązania umowy deweloperskiej, innego niż odstąpienie od umowy, strony przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Gwarancje

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa nie mogą zastępować rachunku powierniczego, lecz ich celem jest jeszcze lepsze zabezpieczenie interesów klienta. To, czy deweloper będzie w stanie zapewnić gwarancję, stanowić powinno dodatkowy czynnik za wyborem jego oferty jako niemal pozbawionej ryzyka dla nabywcy.

Na podstawie tego rodzaju dokumentu bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z uwagi na nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności mieszkania lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Poza zakresem gwarancji są jednak odsetki od wpłaconych środków oraz utracone korzyści.

Upadłość dewelopera

Zasadnicza nowość, bez wątpienia korzystna dla konsumentów, polega na tym, że w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, a także prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, stanowić będą osobną masę upadłości. Ma ona służyć zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem, a więc z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami (jak ZUS, urząd skarbowy czy bank).

Zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, które jest wówczas obowiązkowe, może w ramach tego postępowania podjąć uchwałę w przedmiocie zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych albo kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę lub syndyka. W tym drugim wypadku zgromadzenie nabywców będzie też decydować o wysokości dopłat koniecznych do zakończenia inwestycji, a także ma prawo wyrazić zgodę na swobodny wybór wykonawcy przez zarządcę lub syndyka, z jednoczesnym określeniem istotnych warunków umowy. Możliwy jest także układ z upadłym przedsiębiorcą.

Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej

Wstrzymaliśmy się z żoną z decyzją o zakupie nowego mieszkania do czasu wejścia w życie przepisów regulujących umowę deweloperską, gdyż chcemy bezpiecznie lokować pieniądze. Wśród ubiegłorocznych ofert w naszym mieście brakowało takiej z rachunkiem powierniczym, co teraz będzie zapewne standardem. Czy od umowy zawartej na nowych zasadach będzie można odstąpić?

Przepisy, które weszły w życie 29 kwietnia br., przewidują kilka sytuacji, w których nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej w okresie pierwszych 30 dni od jej zawarcia. Wystarczy, że kontrakt nie będzie zawierał jednego z koniecznych elementów albo gdy informacje te nie będą zgodne z prospektem informacyjnym. Już samo niedoręczenie prospektu, a także jego niekompletność (w stosunku do wzoru) czy niezgodność ze stanem faktycznym lub prawnym wystarczy do rezygnacji klienta z mieszkania.

Nabywca będzie mógł odstąpić od umowy również w razie niedochowania przez dewelopera terminu przeniesienia prawa własności lokalu/domu. Skorzystanie z takiego uprawnienia w tym wypadku jest jednak uzależnione od wcześniejszego wyznaczenia deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa własności i jego bezskutecznego upływu. Nabywca zachowuje również roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy. Wówczas umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Należy też pamiętać, że jeżeli na podstawie umowy deweloperskiej został złożony wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej, to skuteczność oświadczenia woli nabywcy o odstąpieniu zależy także od tego, czy zawiera zgodę na wykreślenie tego roszczenia wyrażoną w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377)