Posiadam dużą działkę kupioną na kredyt. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka ustanowiona na tym gruncie na rzecz banku. Mam możliwość podziału gruntu na dwie lub trzy mniejsze działki, z których chcę stworzyć odrębne nieruchomości. Czy będzie to możliwe? Co się stanie z hipoteką?
To czy taki podział będzie możliwy (dopuszczalny) decydują przepisy dotyczące m.in. planowania i zagospodarowania przestrzennego. Jeśli pozwalają one na dokonanie takiego podziału geodezyjnego, wówczas nie będzie żadnych przeszkód, aby z każdej z nowo powstałych działek geodezyjnych uczynić nowe - samodzielne - nieruchuchomości. Jeśli jednak na nieruchomości (wielodziałkowej - w znaczeniu geodezyjnym) ciąży hipoteka, to odnosi się ona do wszystkich działek.
Czytelnik, jako właściciel, ma prawo wydzielić z nieruchomości działkę i ją sprzedać. Musi jednak pamiętać o dwóch kwestiach. Po pierwsze, o obowiązkach ciążących na nim jako stronie czynności prawnej, którą zawarł z bankiem (z której wynika wierzytelność zabezpieczona hipoteką). W umowie kredytowej przewidziana jest określona procedura, której Czytelnik musi dochować wobec banku, jeśli chce wydzielać i sprzedawać część nieruchomości. Druga kwestia to skutki podziału nieruchomości dla hipoteki. Zgodnie z przepisami, jeżeli dojdzie do podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, wówczas ta hipoteka będzie obciążać wszystkie nieruchomości utworzone w wyniku podziału - jest to tzw. hipoteka łączna. Stanowi o tym art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).
Kredyt bankowy będzie więc po tej czynności zabezpieczony nie na jednej nieruchomości, ale na wszystkich, które powstały w wyniku podziału i wydzielenia nowych nieruchomości. Bank, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia spłaty wierzytelności w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać podziału kwoty spłaty pomiędzy poszczególne nieruchomości.
W takim przypadku warto więc, aby Czytelnik wcześniej uzgodnił z bankiem zasady takiego podziału oraz być może zwolnienia części nieruchomości z tego obciążenia. Aby doszło do bezciężarowego odłączenia działki od nieruchomości, potrzeba zgody banku. Trzeba jednak przygotować się na to, że bank może mimo wszystko zażądać przedstawienia dodatkowego (oprócz hipoteki) zabezpieczenia, z uwagi na to, że w wyniku takiego odłączenia zabezpieczenie hipoteczne banku zostanie znacznie uszczuplone (np. w postaci zabezpieczenia na innej nieruchomości kredytobiorcy bądź poręczenia osoby będącej wiarygodną dla banku).
| ||||||||||||
|
||||||||||||
