Dwa lata temu kupiłem mieszkanie od dewelopera. W ostatnim czasie ujawniły się poważne niedoróbki w mieszkaniu wynikające z niewłaściwego procesu budowy, źle dobranych materiałów. Wady dotyczą dachu, elewacji czy nawet źle zaizolowanych klatek schodowych oraz niektórych rzeczy w mieszkaniu. Kto ma prawo domagać się naprawienia tych wad - właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa?
Wszystko zależy od tego, czego dotyczą wspomniane wady. Czytelnik, podobnie jak inni właściciele, jest właścicielem określonego lokalu (nieruchomości lokalowej) oraz współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności mieszkania jest związane z udziałem we własności nieruchomości wspólnej. Każdy właściciel lokalu posiada odpowiednią część (ułamek) we własności części wspólnej, do której należą m.in. grunt, na którym budynek stoi oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W przypadku budynków dotyczy to w szczególności dachu, elewacji, klatki schodowej. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
Właściciel lokalu ma w stosunku do dewelopera roszczenia wynikające z zawartej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, np. te, które wiążą się z udzieloną przez dewelopera gwarancją na budynek mieszkalny, czy też wynikające z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku. W odniesieniu do wad mieszkania, stosowne roszczenia może zgłaszać tylko jego właściciel.
Gdy wady dotyczą wspólnej nieruchomości (np. dachu, elewacji), wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa dochodzić naprawy od dewelopera. Takie stanowisko zostało wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/2004, której nadano moc zasady prawnej. Uprawnienie to wspólnota uzyska tylko wtedy, gdy właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. To każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, chociaż specyfika dochodzenia tych roszczeń polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali (a więc np. psującej się elewacji, źle wykonanego poszycia dachowego).
Sprawa Czytelnika nie będzie wielce skomplikowana, jeśli chodzi o dochodzenia zapłaty określonej sumy pieniędzy za szkody w nieruchomości wspólnej (wtedy Czytelnik może samodzielnie dochodzić odpowiedniej procentowej wartości odszkodowania). Bardziej złożona będzie kwestia dochodzenia usunięcia samej wady (np. naprawienia elewacji), bo wiąże się to zawsze z ingerencją w nieruchomość wspólną. W tego rodzaju sytuacji najlepszym rozwiązaniem będzie przekonanie pozostałych współwłaścicieli lokali w budynku, tak aby i oni zażądali naprawy budynku od dewelopera, ewentualnie przelali swoje roszczenie w tym zakresie na wspólnotę mieszkaniową, która wówczas sama zajmie się sprawą. Natomiast w sprawie wad mieszkania (nieruchomości lokalowej) Czytelnik może dochodzić uprawnień we własnym zakresie.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
