Facebook

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  Podatek dochodowy  »   Sprzedaż nieruchomości bez podatku dochodowego

Nowa matryca stawek VAT

Nomenklatura scalona Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług www.klasyfikacje.gofin.pl  »
POLECAMY
A A A  poleć artykuł   drukuj artykuł

Sprzedaż nieruchomości bez podatku dochodowego

Gazeta Podatkowa nr 94 (1760) z dnia 23.11.2020
Małgorzata Rymarz

Dom lub lokal mieszkalny to zwykle istotny składnik mienia. Nieruchomość taka pozwala nie tylko zaspokoić potrzeby własnego lokum, ale stanowi też formę akumulacji środków finansowych. Sprzedając ją, podatnicy chcieliby, aby obciążenia podatkowe z tym związane były jak najmniejsze. Realizacja tego celu jest możliwa albo poprzez upływ czasu, albo odpowiednie lokowanie kwoty pochodzącej ze sprzedaży.

Przychód tylko w okresie 5 lat

Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
     
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

jeżeli ich odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (przykład 1).

Spełnienie łącznie obydwu wymienionych przesłanek sprawia, że profity uzyskane ze sprzedaży podlegają opodatkowaniu.

Sprzedaż firmowego mieszkania

Niekiedy nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowią firmowy środek trwały. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy działalność gospodarcza polega na wynajmie. Jeżeli przedsiębiorca (będący osobą fizyczną) podejmie decyzję o sprzedaży takiej nieruchomości, to kwota uzyskana z transakcji nie będzie zaliczana do przychodów z działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2c ustawy o pdof, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się m.in. przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Przychody ze sprzedaży wymienionych środków trwałych podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof. Dlatego sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego mogłaby wygenerować przychód z działalności gospodarczej tylko wówczas, gdyby obiekty te stanowiły środki obrotowe, czyli towary handlowe lub wyroby gotowe. Należy jednak podkreślić, iż przekwalifikowanie środka trwałego na towar handlowy nie jest możliwe.

Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że u przedsiębiorców sprzedających budynek lub lokal mieszkalny zaliczony do środków trwałych również nie powstanie przychód, jeżeli zbycie nastąpi po upływie okresu przewidzianego w omówionym już art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof.

Ulga mieszkaniowa

Dla wielu podatników 5-letni okres oczekiwania, by móc sprzedać własne lokum bez dzielenia się zyskiem z fiskusem, to zbyt długo. W takim wypadku sposobem na minimalizację podatku, a nawet jego uniknięcie, może być ulga mieszkaniowa uregulowana w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o pdof. Przepis ten wskazuje, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Powyższy okres wydatkowania pieniędzy obowiązuje od roku 2019 (przykład 2).

Wydatkami na cele mieszkaniowe są, zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 ustawy o pdof, nakłady na:

  • nabycie budynku albo lokalu mieszkalnego (w całości, części lub udziału), a także gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
     
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takich prawach,
     
  • nabycie gruntu pod budowę (udziału), prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu (udziału), w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz innego gruntu (udziału) lub prawa użytkowania wieczystego gruntu (udziału), pod warunkiem, że w okresie 3 lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
     
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego,
     
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, lokalu lub pomieszczenia o charakterze niemieszkalnym.

Cele mieszkaniowe realizują również wydatki poniesione na:

  • spłatę kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na zakup mieszkania, domu, gruntu pod budowę, budowę nowego domu lub mieszkania, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont własnego domu lub mieszkania,
     
  • spłatę następnego i każdego kolejnego kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę powyższego kredytu.

Ulga obejmuje także wartość otrzymanego w drodze zamiany m.in. budynku lub lokalu mieszkalnego, praw spółdzielczych do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ponadto zwolnienie ma zastosowanie, gdy podatnik poniósł nakłady na nieruchomość, która nie jest jeszcze jego własnością, ale zostanie przez niego nabyta w ciągu 3 lat.

Wątpliwości wokół celu mieszkaniowego

Jak pokazuje praktyka, ustalenie, czy konkretny wydatek realizuje cel mieszkaniowy, może nastręczać trudności, toteż korzystanie z ulgi mieszkaniowej było przedmiotem wielu wyroków sądów i interpretacji organów podatkowych.

Jednym z ważniejszych problemów, który nie znalazł dotąd rozstrzygnięcia, jest kwestia zastosowania ulgi przy spłacie kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości. Fiskus prezentuje tu stanowisko, że nie należy się ona w takiej sytuacji, gdyż zwolnienie dotyczy wydatków na pozyskanie nowej nieruchomości w miejsce zbywanej. Opinii tej przychylne są też na ogół sądy administracyjne (np. wyrok NSA z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 862/17). Zdarzają się jednak zdania odmienne, jak to wyrażone w orzeczeniu WSA w Warszawie (wyrok z dnia 7 lutego 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 469/19). Sąd uznał, że przepisy statuujące ulgę nie wskazują, że podatnik ma sfinansować wyłącznie nabycie nowej nieruchomości.

Z kolei wyrokiem z dnia 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 663/18, NSA przeciął inną kontrowersję - uznał mianowicie, że warunek przeznaczenia środków ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe nie jest tożsamy z zaspokojeniem "własnych potrzeb mieszkaniowych". Konstatacja ta otwiera drogę do korzystania z ulgi, gdy środki z odpłatnego zbycia przeznaczane są na dwie (lub więcej) nieruchomości.

Ustawodawca nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym domu lub lokalu, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego - taki wniosek płynie z interpretacji wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 3 września 2020 r., nr 0113-KDWPT.4011.100.2020.1.MG. Podatnik może więc skorzystać z ulgi, gdy nabyte mieszkanie początkowo oddaje w najem, a dopiero później zamieszkuje w nim sam.

Przykład 1

Pan X nabył mieszkanie w roku 2016. Obecnie nosi się z zamiarem jego sprzedaży. Jeśli uczyni to przed 1 stycznia 2022 r., na gruncie pdof osiągnie z tego tytułu przychód.


Przykład 2

Pan Y w roku 2018 odziedziczył udział w budynku mieszkalnym i niezwłocznie go sprzedał. Uzyskane pieniądze zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania. Aby skorzystać z ulgi w podatku dochodowym, zakup nowego lokum powinien sfinalizować jeszcze w roku bieżącym, gdyż w dacie zbycia udziału obowiązywał 2-letni okres wydatkowania środków warunkujący jej zastosowanie.

Więcej na ten temat w zasobach płatnych:

Podatek dochodowy - czytaj także:

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc, Gemius S.A.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań w związku z odwiedzaniem niniejszego serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.