Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  Podatek dochodowy  »   Sprzedaż prywatnej nieruchomości a koszty uzyskania przychodów
POLECAMY
P R E N U M E R A T A
www.gazetapodatkowa.gofin.pl
A A A  poleć artykuł   drukuj artykuł

Sprzedaż prywatnej nieruchomości a koszty uzyskania przychodów

Gazeta Podatkowa nr 58 (1620) z dnia 22.07.2019
Agata Cieśla

Osoby fizyczne sprzedające nieruchomości i prawa, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof przed upływem ustawowych 5 lat od ich nabycia lub wybudowania, o ile nie korzystają z tzw. ulgi mieszkaniowej, zobowiązane są do zapłacenia podatku od takiej transakcji. Podstawę opodatkowania wyznacza tu nie przychód, ale dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem z tego źródła a kosztami jego uzyskania, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości - jeżeli podlegały one amortyzacji. Podatek od dochodu ustalonego w ten sposób wynosi 19%.

Takie określenie przez ustawodawcę podstawy opodatkowania powoduje, że przed obliczeniem podatku podatnik zobowiązany jest do ustalenia kosztów uzyskania przychodów z dokonanej sprzedaży. Obowiązek ten realizuje w oparciu o uregulowania wynikające z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o pdof, dbając o to, żeby koszty te były udokumentowane w ustawowo przewidziany sposób. Z uregulowań ustawy o pdof wynika, że należy tego dokonać fakturami w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o pdof - Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.).

Odpłatne nabycie

Jeżeli sprzedawana przez podatnika nieruchomość została nabyta odpłatnie lub on ją wybudował, wówczas na koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia składają się udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz nakłady dokonane w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość (art. 22 ust. 6c ustawy o pdof).

Przełożenie przywołanego przepisu na praktykę oznacza, że zaliczeniu do tej kategorii kosztów będzie podlegała przede wszystkim cena nabycia lub wytworzenia nieruchomości, a także PCC, opłata notarialna oraz wydatki na wykończenie lokalu lub budynku mieszkalnego nabytego w stanie deweloperskim lub modernizację nieruchomości w trakcie jej posiadania. Nie stanowią ich jednak, zgodnie z ugruntowana linią interpretacyjną organów podatkowych oraz wykładnią sądów administracyjnych, wydatki związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym w celu sfinansowania zakupu, w tym m.in. zapłacone prowizje i odsetki, opłaty za ustanowienie hipoteki na rzecz kredytodawcy czy też koszty przewalutowania kredytu. Tego typu wydatki podatkowo są bowiem traktowane jako wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup (wytworzenie) nieruchomości. To w opinii organów podatkowych oraz sądów powoduje, że nie można ich utożsamiać ani z kosztami nabycia (wytworzenia), ani z nakładami poniesionymi na nieruchomość.

Wskaźnik waloryzacji

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia nieruchomości, wskazane w art. 22 ust. 6c ustawy o pdof, w oparciu o art. 22 ust. 6f ustawy o pdof podlegają waloryzacji. Koszty te podlegają bowiem corocznie podwyższeniu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Waloryzacja jest dokonywana począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie. Wskaźnik waloryzacji ogłasza Prezes Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym "Monitor Polski".

Nabycie nieodpłatne

Do nabycia nieruchomości może dojść również nieodpłatnie, np. w drodze spadku czy darowizny. Kwestię ustalania kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny ustawodawca uregulował odrębnie. W art. 22 ust. 6d ustawy o pdof wskazał, że uważa się za nie w każdym przypadku nieodpłatnego nabycia :

  • udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły ich wartość oraz
     
  • kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Gdy jednak w skład majątku nabytego w drodze spadku lub darowizny oprócz nieruchomości weszły też inne rzeczy lub prawa majątkowe, za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości nie uznaje się całej kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. W takiej sytuacji kosztem podatkowym jest kwota podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania tym podatkiem odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Od 1 stycznia 2019 r. spadkobiercy zyskali możliwość zaliczenia do tych kosztów również kosztów nabycia (wytworzenia) zbywanej odpłatnie nieruchomości lub określonego prawa majątkowego, które poniósł spadkodawca, jak również długów i ciężarów spadkowych (przykład). Jednak długi i obciążenia spadkowe mogą stanowić omawiane koszty pod warunkiem ich realnej spłaty. Co równie ważne, podatnik może uwzględnić w kosztach podatkowych długi i ciężary spadkowe poniesione zarówno przed, jak i po uzyskaniu przychodu, a także po złożeniu zeznania PIT-39. Natomiast osoby, które nabyły nieruchomość w darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób, ustalają koszty na dotychczasowych zasadach.

Przykład

Pan Roman w 2017 r. odziedziczył nabyte w 2014 r. przez spadkodawcę za kwotę 275.000 zł mieszkanie w kamienicy. Podatek od spadku u pana Romana nie wystąpił. Ciężary spadkowe, na które składały się zaległe opłaty eksploatacyjne, uregulowane w latach 2017-2019, wyniosły 25.100 zł. Ponieważ pan Roman początkowo zamierzał w nim zamieszkać, w związku z dostosowaniem go do własnych celów mieszkaniowych poniósł w roku jego nabycia nakłady na łączną kwotę 61.000 zł. Ostatecznie mieszkanie sprzedał w lipcu 2019 r., za kwotę 398.000 zł.

W takim przypadku koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia u pana Romana wyniosły 361.100 zł (275.000 zł + 25.100 zł + 61.000 zł). Stąd dochodem z tej transakcji będzie kwota 36.900 zł (tj. 398.000 zł - 361.100 zł).

Podatek dochodowy - czytaj także:

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia personalizowanych reklam.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania behawioralnego reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o.

Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam jest partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. (SDO). Odbiorcą informacji z plików cookies są Netsprint S.A., Google LLC oraz spółki zlecające SDO realizację kampanii reklamowej, a także podmioty badające i zliczające tę kampanię. Dane te mogą ponadto zostać udostępnione na rzecz partnerów handlowych SDO.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora w serwisie internetowym.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań, partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. musi mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.