Posiadam grunt, który otrzymałem w spadku po ojcu. Dwadzieścia lat temu wybudowaliśmy na nim dom. Zgłosił się do mnie spadkobierca osoby, która była wcześniej właścicielem działki. Okazało się, że mój ojciec kupił tę nieruchomość, jednak umowa nie była zawarta u notariusza. Podobno oznacza to, że nie jestem właścicielem tego gruntu, chyba że wykażę, że doszło do zasiedzenia. Kiedy można mówić o tego rodzaju zasiedzeniu?
To prawda - jeśli umowa nie była zawarta w formie aktu notarialnego, nie mogło dojść do przeniesienia własności nieruchomości na stronę kupującą i to niezależnie od tego, że cena została w całości zapłacona, a działka wydana. Zasadniczo oznacza to, że właścicielem działki nadal pozostaje strona sprzedająca, ewentualnie spadkobierca tejże osoby. Skoro zatem ojciec Czytelnika nie był właścicielem, nie mógł skutecznie przenieść tego prawa na inną osobę (czy to w drodze umowy, czy przekazania spadku).
Istnieje możliwość nabycia nieruchomości w drodze tzw. zasiedzenia. Konieczne jest jednak spełnienie kilku warunków. Nabycie własności przez zasiedzenie wchodzi w grę wtedy, gdy posiadacz samoistny dysponuje gruntem nieprzerwanie przez długi czas. Skutek ten następuje, jeżeli posiada on nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Stanowi o tym art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). Natomiast po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. W orzecznictwie przyjmuje się, że podpisanie umowy kupna nieruchomości bez formy aktu notarialnego należy interpretować za nabycie posiadania w złej wierze. Bezskuteczne będzie zatem zasłanianie się brakiem znajomości prawa w tym zakresie. Posiadanie samoistne sprowadza się do tego, że posiadacz postępuje z rzeczą tak, jakby był jej właścicielem. Musi przejawiać się to w różnych formach, np. dbania o nieruchomość, opłacania za nią podatków, inwestowania w nią (zabudowa, nasadzenia roślinności) itp.
Spadkobierca (w tym przypadku Czytelnik) może doliczyć do okresu swojego samoistnego posiadania gruntu okres posiadania przez spadkodawcę. Jeżeli spadkodawca uzyskał posiadanie w złej wierze (jak w tym przypadku), wówczas spadkobierca może doliczyć okres posiadania swojego poprzednika tylko wtedy, gdy łącznie z jego posiadaniem wynosi on co najmniej 30 lat. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Jeśli więc z przyczyn określonych w ustawie posiadanie samoistne zostanie przerwane, po ustaniu przyczyny będzie biegło na nowo. Natomiast w razie zawieszenia biegu terminu, zasiedzenie jest "kontynuowane" po ustaniu przyczyny powodującej zawieszenie.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
