Od wielu lat dysponuję gruntem, który otrzymałem w spadku po mamie. W zeszłym roku zakończyłem budowę domu. Niedawno zgłosiła się do mnie osoba podająca się za prawowitego właściciela nieruchomości. Zarzuciła mi, że moja mama nabyła działkę bez aktu notarialnego, a nie minął jeszcze termin do zasiedzenia nieruchomości. Czy muszę faktycznie oddać ten grunt? Co z domem, który wybudowałem?
Bezsporne w tej sprawie wydaje się być to, że Czytelnik nie jest właścicielem działki. Nie mógł nabyć w drodze spadku własności gruntu, skoro - jak się okazuje - ta własność nie przysługiwała jego mamie, spadkodawcy, z uwagi na wadliwą umowę sprzedaży. Czytelnik działał jak właściciel, jest zatem posiadaczem samoistnym. W normalnych przypadkach posiadacz musi wydać nieruchomość właścicielowi, co oczywiście wiąże się zawsze z dokonaniem stosownego rozliczenia między stronami.
W drodze pewnego wyjątku wprowadza się jednak instytucję roszczenia przeniesienia własności gruntu z uwagi na poczynione na nim inwestycje, o ile będzie spełniony szereg warunków. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek bądź inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Przede wszystkim zatem należy porównać wartości powyższych składników - samego gruntu i budynku (inwestycji).
Kolejnym warunkiem skorzystania z tej możliwości jest wykazanie "dobrej wiary" posiadacza. Stanowi tak art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). Zasadniczo bowiem osoba, która nabyła grunt w sposób nieformalny (a więc bez zachowania formy aktu notarialnego), jest uznawana za posiadacza będącego w złej wierze. Jednak zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego rozumienie dobrej wiary we wspomnianym przepisie nie wyklucza przyznania posiadaczowi omawianego uprawnienia w wypadkach, w których budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze. Chodzi tu o posiadacza, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem, jeżeli za jego traktowaniem na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego (uchwała z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91).
Z uwagi na złożone kwestie dowodowe, wątpliwości interpretacyjne i konieczność przedłożenia wielu dokumentów potrzebnych do finansowego rozliczenia stron, tego typu sprawy sądowe są bardzo skomplikowane. Wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem dla Czytelnika będzie zwrócenie się o pomoc do prawnika.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
