Zamierzam ubiegać się o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy dla działki, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania. Podobno nie w każdym przypadku wniosek w tej sprawie bywa uwzględniany. Jakie warunki muszą być spełnione, aby była możliwość wydania wspomnianej decyzji?
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca m.in. na budowie obiektu budowlanego, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję w tym przedmiocie wydaje wójt (burmistrz albo prezydent miasta). Wydanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wskazanych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.). Poniżej zwrócono uwagę na kilka z nich.
Jeden z istotniejszych warunków polega na tym, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie różnych parametrów - jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Przez pojęcie "działka sąsiednia", należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. Co więcej, jeżeli wyznaczony obszar analizowany obejmuje część nieruchomości, to wówczas nie można ograniczać się wyłącznie do tego fragmentu, lecz należy mieć w polu widzenia całą nieruchomość (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 1526/22). Inny warunek to wymóg, aby teren miał dostęp do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej należy rozumieć jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być bowiem dostępem wyłącznie hipotetycznym, lecz musi być realny, tj. pozwalający uznać, że działka, przez którą jest planowane skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną, może być wykorzystywana w takim właśnie celu. Może to być dostęp bezpośredni do tej drogi albo zapewniony np. poprzez drogę wewnętrzną.
Ważne jest również, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Dokonując wykładni tego warunku, trzeba mieć na uwadze, że chodzi o ustalanie dostępności terenu do infrastruktury przesyłowej na etapie decyzji o warunkach zabudowy, biorąc pod uwagę specyfikę tej instytucji prawnej. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
