Chciałbym połączyć swoją działkę, na której mam dom, z działką sąsiada. W urzędzie dowiedziałem się, że takie formalne połączenie dwóch nieruchomości jest dopuszczalne. Moja wątpliwość dotyczy tego, co stanie się z hipoteką, która obciąża moją nieruchomość. Czy obciąży ona również nieruchomość, którą kupię?
TAK, jeśli dojdzie do formalnego połączenia tych dwóch nieruchomości w jedną. Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Musi jednak pamiętać, że ograniczone prawa rzeczowe - np. hipoteka - obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Nie wpływa to jednak na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności. Tak przewiduje art. 22 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.).
Nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być połączone tylko wtedy, gdy uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej przez połączenie. Gdyby zatem również na nieruchomości sąsiada ciążyła np. hipoteka, wspomniane połączenie możliwe byłoby dopiero wtedy, gdyby wierzyciele hipoteczni (np. banki) formalnie uzgodnili między sobą kwestię wspomnianego pierwszeństwa. Oczywiście istnieje też możliwość jedynie "faktycznego" połączenia nieruchomości, tj. po prostu ich wspólnego zagospodarowania, fizycznego połączenia. Wówczas hipoteka nie będzie obciążać zakupionej nieruchomości.
Powyższe przepisy stosuje się odpowiednio do pierwszeństwa praw i roszczeń, o których mowa w art. 16 ustawy (np. prawa najmu).
|