Podczas budowy mojego domu okazało się, że na skutek pomyłki w określaniu wymiarów bardzo niewielka część obiektu znalazła się na działce sąsiada. Sprawa wyszła na jaw dopiero niedawno, stan prac jest zaawansowany. Sąsiad zażądał usunięcia części budynku z jego gruntu, jednak taka modyfikacja będzie wiązać się z dużymi kosztami i zmianami w projekcie. Zaproponowałem sąsiadowi, że odkupię od niego zajęty fragment gruntu po cenie rynkowej. Nie uzyskałem zgody na takie rozwiązanie problemu. Co można zrobić w tej sytuacji?
Niewątpliwie Czytelnik poniesie konsekwencje naruszenia prawa własności sąsiada, co oczywiście nie oznacza, że sam nie będzie mógł dochodzić odpowiedzialności finansowej od podmiotu, który popełnił błędy podczas budowy domu.
Zasadniczo właścicielowi, którego prawo własności zostało naruszone w taki sposób jak opisany w pytaniu, przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Z uwagi jednak na trudności, jakie mogą się wiązać z usunięciem (modyfikacją) obiektu budowlanego, przewidziano na tę okoliczność regulację szczególną. W myśl przepisów, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Tak wynika z art. 151 Kodeksu cywilnego. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy poszkodowany właściciel bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo gdy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda - w takim przypadku ma prawo żądać przywrócenia stanu poprzedniego, czyli usunięcia obiektu budowlanego ze swojej nieruchomości. Jeśli jednak nie ma prawa żądać przywrócenia stanu poprzedniego, wówczas może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Z opisu sprawy wynika, że do przekroczenia granic doszło nieumyślnie. Należy jeszcze rozstrzygnąć, czy sąsiad niezwłocznie zgłosił sprzeciw wobec zaistniałej sytuacji - zależy to od uwzględnienia wielu okoliczności sprawy. Czytelnik podaje, że stan budowy jest już zaawansowany, co mogłoby wskazywać, że jednak reakcja sąsiada nie była niezwłoczna. Trudno także przesądzić, czy w tym przypadku poszkodowanemu sąsiadowi grozi niewspółmiernie wielka szkoda. Jego szkodę należałoby porównać ze szkodą inwestora (Czytelnika), która wiązałaby się z koniecznością rozbiórki obiektu.
Oczywiście w sytuacji, gdy granicę nieruchomości przy budowie przekroczono umyślnie, poszkodowany zawsze ma prawo domagać się przywrócenia stanu poprzedniego.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
