Kupiłem na rynku wtórnym dom. Obiekt był wybudowany dwa lata temu. Przed zakupem zapoznałem się ze stanem obiektu. Właściciel udostępnił mi również do wglądu projekt. Nic nie wzbudzało moich podejrzeń. Kilka miesięcy temu okazało się, że nie wszystkie formalności budowlane zostały zachowane i dom stanowi samowolę budowlaną. Podobno możliwa jest legalizacja, ale to koszt dziesiątek tysięcy złotych. Poprzedni właściciel nie mógł nie wiedzieć, że buduje dom nielegalnie. Czy mogę dochodzić od niego jakichś roszczeń?
W opisanej sytuacji nieruchomość Czytelnika okazała się być obciążona wadą prawną. Podstawowym obowiązkiem sprzedawcy przed zawarciem umowy jest udzielenie kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy. Dotyczy to zwłaszcza tych informacji, które decydują o wartości przedmiotu sprzedaży. Tak określa art. 546 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).
Nielegalne wybudowanie domu czy innego obiektu znajdującego się na nieruchomości gruntowej, która jest przedmiotem zakupu, to sprawa kluczowa i tę wiedzę kupujący powinien posiadać. Nie można wymagać, aby to kupujący musiał tę wiedzę uzyskać we własnym zakresie - stosowne oświadczenie w tej kwestii powinien otrzymać wprost od sprzedawcy. W sytuacji gdy mamy do czynienia z samowolą budowlaną, a nowy właściciel nie spełni wymogów stawianych przez Prawo budowlane w kwestii legalizacji samowoli, bądź gdy obiektywnie nie da się ich spełnić (z uwagi na to, że np. dom jest niezgodny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), zmuszony będzie do rozbiórki budynku.
Samowola to wada upoważniająca kupującego do odstąpienia od umowy. Alternatywnie możliwe jest również domaganie się pokrycia kosztów związanych z legalizacją samowoli.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
