Wyszukaj

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  Podatek dochodowy  »   Wycena nieruchomości, która przed wprowadzeniem do działalności została ...
A A A  poleć artykuł   drukuj artykuł

Wycena nieruchomości, która przed wprowadzeniem do działalności została zmodernizowana - interpretacja KIS

Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 29 (964) z dnia 10.10.2017
Wartość początkową nabytego przez małżonków budynku stanowi jego cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego, powiększona o wartość wszystkich nakładów ulepszeniowych. Wyceną biegłego rzeczoznawcy można posłużyć się jedynie w odniesieniu do wydatków nieudokumentowanych fakturami.

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 września 2017 r., nr 0115-KDIT3.4011.191.2017.1.DW)

Stan faktyczny i stanowisko podatnika

Podatniczka wspólnie z mężem (w 2005 r.) nabyła nieruchomość (budynek składający się z 12 lokali mieszkalnych) w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Od momentu nabycia do końca 2016 r. nieruchomość była przedmiotem wynajmu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Budynek nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

W tym czasie małżonkowie poczynili znaczne nakłady na nieruchomość, jednak nie posiadają żadnych dokumentów potwierdzających wartość wykonanych w budynku prac.

Obecnie podatniczka zamierza wprowadzić ww. nieruchomość do ewidencji środków trwałych swojej działalności gospodarczej i wykorzystywać na jej potrzeby.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Według jakiej wartości można wprowadzić przedmiotową nieruchomość do ewidencji środków trwałych i obliczać jej amortyzację?

Zdaniem podatniczki, wartość początkową budynku wprowadzonego po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych należy określić zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o PDOF, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia. Takim sposobem określenia wartości rynkowej może być na przykład wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Innego zdania był jednak organ podatkowy.

Stanowisko organu podatkowego

Organ podatkowy przypomniał m.in., że wartość początkową nabytych środków trwałych ustala się według ceny ich nabycia. Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, zastosowanie znajdzie art. 22g ust. 8 ww. ustawy, zgodnie z którym wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Podobnie w myśl art. 22g ust. 9 ustawy o PDOF, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Jak wskazał organ podatkowy, możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez ww. wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego stanowi wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości według zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1-2 ww. ustawy (a więc według ceny nabycia albo kosztu wytworzenia). Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada - bo nie musiał posiadać - stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie lub wytworzenie określonego składnika majątku (dotyczących np. wytworzenia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku).

Zasady wyrażonej w art. 22g ust. 9 przedmiotowej ustawy nie można stosować do składników majątku, które zostały wytworzone w ramach (w trakcie) prowadzonej działalności gospodarczej lub z zamiarem wykorzystywania ich na potrzeby tej działalności.

Organ podatkowy przywołał przy tym m.in. wyrok NSA z 24 czerwca 2014 r., sygn. akt II FSK 1855/12, w którym sąd uznał, iż:

"(...) sięgnięcie po regulację szczegółową (np. art. 22g ust. 8 u.p.d.o.f.) jest zasadne wówczas, gdy istnieją ku temu dostateczne racje. Taką przyczyną jest zakupienie przedmiotu niekompletnego lub niezdatnego do użytku, w znacznym odstępie czasu przed dniem założenia ewidencji, i jego doprowadzenie do stanu kompletności i używalności. Takie czynności związane są z nakładami zwiększającymi wartość zakupionego przedmiotu (środka trwałego). Dopiero wówczas zachodzi sytuacja, że nie można ustalić wartości początkowej środka trwałego przed jego nabyciem i w takim właśnie przypadku ma zastosowanie dyspozycja art. 22g ust. 8 u.p.d.o.f. (...)"

Odnosząc się do stanu faktycznego opisanego we wniosku organ podatkowy stwierdził, iż nie występuje tutaj sytuacja, w której ustalenie ceny nabycia środka trwałego nie jest możliwe, gdyż cena zakupu przedmiotowej nieruchomości jest wartością znaną i wynika z umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego. Ponadto przedmiotowa nieruchomość w dniu jej zakupu nie była niekompletna lub niezdatna do użytku, o czym świadczy przeznaczenie jej celem najmu po dokonaniu zakupu. Zatem brak jest w opisanej sytuacji przesłanek uzasadniających zastosowanie ww. art. 22g ust. 8 ww. ustawy.

W konsekwencji, skoro Wnioskodawczyni nabyła budynek w drodze kupna, to na podstawie aktu notarialnego może ustalić jego cenę nabycia. Fakt, iż wartość wynikająca z aktu notarialnego nie odzwierciedla aktualnej wartości budynku, nie stanowi przesłanki uzasadniającej zastosowanie art. 22g ust. 8 ww. ustawy.

Zdaniem organu podatkowego: "(...) wobec faktu, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem od 2005 r. poczynili znaczne nakłady na przedmiotową nieruchomość - to zgodnie z generalną zasadą, określoną w art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, mając na uwadze art. 22g ust. 3 ww. ustawy, w przedstawionej sytuacji wartość początkową budynku stanowić będzie cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego powiększona o wartość wszystkich nakładów. W celu ustalenia wysokości wydatków nieudokumentowanych fakturami, można posłużyć się wyceną biegłego rzeczoznawcy. (...)"

Więcej na ten temat w zasobach płatnych:

Podatek dochodowy - czytaj także:

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia personalizowanych reklam.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania behawioralnego reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o.

Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam jest partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. (SDO). Odbiorcą informacji z plików cookies są Netsprint S.A., Google LLC oraz spółki zlecające SDO realizację kampanii reklamowej, a także podmioty badające i zliczające tę kampanię. Dane te mogą ponadto zostać udostępnione na rzecz partnerów handlowych SDO.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora w serwisie internetowym.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań, partner Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Stroer Digital Operations sp. z o.o. musi mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.