Od kilkudziesięciu lat wynajmuję od gminy lokal komunalny, w którego wyposażenie włożyłem sporo swoich oszczędności. Ostatnio otrzymałem od gminy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z tego powodu, że jestem właścicielem innego mieszkania w okolicy. Czy na tej podstawie gmina może mi skutecznie wypowiedzieć umowę?
TAK. Podstawę tę określa art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725), zgodnie z którym właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Powołany przepis uzależnia wypowiedzenie najemcy umowy najmu od faktycznej możliwości zamieszkania w innym lokalu. Dotyczy więc tylko takich sytuacji, gdy lokator może rzeczywiście używać lokalu, do którego tytuł prawny uzyskał. Realizację tej przesłanki należy zatem oceniać obiektywnie, biorąc pod uwagę realną możliwość zamieszkania w lokalu. Może się bowiem zdarzyć np. tak, że lokator będzie miał udział w lokalu zamieszkałym przez członka rodziny, który nie będzie chciał go dopuścić do używania tego lokalu lub z którym ma napięte relacje i wspólne zamieszkiwanie nie jest możliwe. Uwzględnieniu podlegają także inne okoliczności konkretnego przypadku, które mogą powodować, że chociaż z prawnego punktu widzenia najemca może korzystać z lokalu, do którego nabył tytuł prawny, to jednak z innych powodów nie można od niego wymagać, by się do tego lokalu przeprowadził. W takiej sytuacji, pomimo formalnego przysługiwania tytułu do lokalu, przesłanka wypowiedzenia najmu nie będzie spełniona.
Przy ocenie spełnienia tej przesłanki należy ponadto brać pod uwagę stan lokalu, do którego lokator uzyskał tytuł prawny, a więc to, czy z przyczyn technicznych nadaje się on do zamieszkania.
Ponadto, wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić tylko wtedy, gdy lokal, do którego lokatorowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać, spełnia kryteria lokalu zamiennego, z tym zastrzeżeniem, że lokal ten może być położony nie tylko w tej samej, lecz również w pobliskiej miejscowości (art. 2 ust. 1 pkt 6 i pkt 13 ustawy). Chodzi zatem o spełnianie warunków lokalu zamiennego w zakresie wyposażenia i powierzchni.
Oświadczenie gminy o wypowiedzeniu umowy najmu powinno być złożone najemcy na piśmie pod rygorem nieważności oraz wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Lokator może kwestionować zasadność wypowiedzenia na drodze sądowej w trybie powództwa o ustalenie istnienia stosunku najmu.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
