Zwalnia się od podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Tak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Interpretacja powyższego przepisu wzbudziła wątpliwości małżonków będących właścicielami 3 nieruchomości w ramach współwłasności małżeńskiej, tj. mieszkania i dwóch domów. Każda z tych nieruchomości jest przedmiotem długoterminowej umowy najmu/dzierżawy. Stroną umowy są małżonkowie. Jeden z domów jest wynajmowany osobie fizycznej. Umowa najmu jest umową długoterminową, zawartą na rok od 1 sierpnia 2024 r. z możliwością przedłużenia na kolejny rok. Z umowy tej wynika, że osoby fizyczne - najemca i jego rodzina - realizują w nim wyłącznie cele mieszkaniowe, co wiąże się z przeniesieniem ich ośrodka życiowego na czas trwania umowy najmu. Małżonkowie powzięli wątpliwość dotyczącą m.in. ustalenia, czy usługi najmu tej nieruchomości mogą korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 4 kwietnia 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.231.2025.1.MKA, wyjaśnił, że zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.
Organ zwrócił przy tym uwagę, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od VAT.
Zdaniem organu z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynika, że ze zwolnienia z VAT korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.
Przy czym stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa wyżej, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT, tj. do usług związanych z zakwaterowaniem sklasyfikowanych w PKWiU 55.
Reasumując, Dyrektor KIS stwierdził, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z tych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
Zdaniem Dyrektora KIS w rozpatrywanej sprawie najem domu osobie fizycznej na cele mieszkaniowe będzie spełniał przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
