Większość dużych wspólnot mieszkaniowych posiada własny zarząd i realizuje tzw. ustawowy model zarządzania nieruchomością wspólną. Nie wyklucza to jednak możliwości zawarcia umowy z profesjonalnym zarządcą (czy administratorem), tym bardziej, że zarząd własny wspólnoty mieszkaniowej wcale nie musi się składać z fachowców w tej dziedzinie.
Zarząd będący organem wspólnoty mieszkaniowej należy ustanowić wówczas, gdy członkowie wspólnoty mieszkaniowej liczącej co najmniej 8 samodzielnych lokali nie zdecydowali się na inny sposób zarządu nieruchomością wspólną (np. poprzez powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie umowy zawartej w formie aktu notarialnego) i nie jest to nieruchomość zarządzana przez spółdzielnię mieszkaniową w myśl przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zarząd jest wówczas organem powołanym do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Skład zarządu może być jednoosobowy lub wieloosobowy. W praktyce najczęściej spotykane są dwu- lub trzyosobowe zarządy wspólnot mieszkaniowych. W zarządzie wspólnoty mieszkaniowej mogą zasiadać zarówno właściciele lokali, jak i osoby spoza grona członków danej wspólnoty. Osoby takie nie podlegają obowiązkowi ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości.
Sam wybór zarządu następuje wtedy, gdy za daną kandydaturą lub kilkoma kandydaturami na raz (przy głosowaniu łącznym) opowie się większość liczona według wielkości udziałów, chyba że wcześniej uchwalono inny tryb głosowania, tj. obliczanie większości według liczby głosów.
Członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna. Na marginesie wypada wspomnieć, że gdy wspólnota mieszkaniowa decyduje się na inny niż ustawowy model zarządzania, powierzając tego rodzaju sprawy zarządcy, zarządca ten wcale nie musi być osobą fizyczną. Przepisy art. 18 ustawy o własności lokali wyraźnie zezwalają na to, by zarządcą (ale już nie członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej) była osoba prawna.
Wspólnota mieszkaniowa nie musi posiadać zarządcy ani administratora. Jeżeli się już na to decyduje, to może go powołać na dwa sposoby, które jednocześnie decydują o jego pozycji oraz kompetencjach we wspólnocie.
Może to być tzw. zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, a więc inny od ustawowego (umowny) model zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Dopiero zmiana ustalonego w ten sposób modelu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Taka uchwała - choćby protokołowana przez notariusza - nie może natomiast zapoczątkować umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, tj. nie może powierzać takiego zarządu wybranej osobie lub podmiotowi. Natomiast w przypadku sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
Zarządca nieruchomości, nazywany wówczas często także administratorem, może być również zakontraktowany przez wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd. Taka umowa nie zmienia ustawowego modelu zarządu nieruchomością wspólną, a jedynie pozwala niejako wyręczyć zarząd własny i odciążyć go w zakresie czynności, które zwykle wymagają posiadania odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Wówczas zarząd wspólnoty mieszkaniowej skupia się bardziej nie tyle na bieżącym administrowaniu wspólnotą, co na kontroli działań zarządcy/administratora oraz współpracy z nim (stanowi swoiste ogniwo pośrednie między ogółem właścicieli lokali a profesjonalnym zarządcą).
Zarówno osoba podejmująca się funkcji zarządu powierzonego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (która zastępuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej), jak i zarządca/administrator działający na podstawie umowy o zarządzanie zawartej ze wspólnotą reprezentowaną przez jej własny zarząd, muszą posiadać ubezpieczenie OC za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. W zasadzie tylko tyle pozostało po deregulacji zawodu zarządcy nieruchomości - osoba taka nie musi już legitymować się stosowną licencją. Oczywiście tego typu usługi kosztują. Wynagrodzenie zarządcy powinna określać umowa o powierzeniu zarządu, podobnie zresztą jak umowa o zarządzanie/administrowanie nieruchomością wspólną.
Z kolei właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Prawo członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej do wynagrodzenia wynika wprost z art. 28 ustawy o własności lokali. W związku z tym uchwała właścicieli lokali nie musi takiego wynagrodzenia przyznawać, a jedynie warto, aby precyzowała jego wysokość, ponieważ nie ma jednej uniwersalnej skali dla określenia poziomu odpowiadającego nakładowi pracy, którymi to pojęciami posłużył się ogólnie ustawodawca. W braku skonkretyzowania poziomu wynagrodzenia w uchwale właścicieli lokali, istotne będą takie dane, jak czas pracy i zakres obowiązków członka zarządu, wielkość nieruchomości wspólnej oraz stawki wynagrodzenia członków zarządu w okolicznych wspólnotach mieszkaniowych.
|
Czynność polegająca na powierzeniu administrowania nieruchomością wspólną jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dla ważności której wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały udzielającej jednocześnie pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 grudnia 2004 r., sygn. akt VI ACa 479/2004 |
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)
Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
