Wspólnik spółki z o.o. jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej. Budynek znajdujący się na tej nieruchomości został przez niego wynajęty. Na postawie zawartej umowy najemca wpłacił mu kaucję. Następnie wspólnik podpisał ze spółką umowę dzierżawy wskazanej nieruchomości. W wyniku porozumienia zawartego między wspólnikiem, spółką oraz najemcą budynku w miejsce wspólnika jako wynajmującego weszła spółka. Czy w opisanych okolicznościach wspólnik powinien przekazać spółce kaucję wpłaconą przez najemcę?
TAK. W opisanym przypadku spółka wstąpiła w ogół praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, w tym wynikających z wpłaconej kaucji.
Umowa najmu jest umową wzajemną, na podstawie której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Głównymi obowiązkami wynajmującego są wydanie najemcy rzeczy (w tym przypadku budynku, lokalu) w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie jej w takim stanie przez czas trwania najmu. Natomiast najemca jest zobligowany do terminowego regulowania czynszu.
Obowiązek wpłaty kaucji przez najemcę jest jednym z najczęstszych sposobów zabezpieczenia prawidłowej realizacji umowy najmu. Zwykle w umowach zawiera się zastrzeżenie, że z kaucji będą potrącane należności z tytułu zaległego czynszu, innych opłat związanych z przedmiotem najmu bądź szkody powstałej na skutek nieprawidłowego używania przedmiotu najmu. Zwykle po zakończeniu umowy, jeżeli nie ziściły się przesłanki do dokonania potrącenia należności wynajmującego z sumy wpłaconej tytułem kaucji, jest ona zwracana najemcy.
Spółka na mocy trójstronnego porozumienia wstąpiła do obowiązującej umowy najmu w miejsce wynajmującego. Instytucja wstąpienia w ogół praw i obowiązków z umowy wzajemnej nie została odrębnie uregulowana w K.c. W takim przypadku łączne przejście praw i obowiązków jednej ze stron takiej umowy na osobę trzecią jest realizowane na podstawie przepisów regulujących instytucje cesji wierzytelności (art. 509- 518 K.c.) oraz przejęcia długu (art. 519-526 K.c.).
Spółka przejęła wszystkie prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego. W konsekwencji obecnie kaucja zabezpiecza interesy spółki i to ona powinna nią dysponować oraz mieć możliwość potrącenia z niej swoich wierzytelności wobec najemcy w przypadku ziszczenia się przesłanek przewidzianych w umowie najmu.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
