Facebook

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  Inne podatki i opłaty  »   Najem lokali mieszkalnych a podatek od nieruchomości
POLECAMY
A A A  drukuj artykuł

Najem lokali mieszkalnych a podatek od nieruchomości

Gazeta Podatkowa nr 88 (2067) z dnia 2.11.2023
Kinga Romas

Zobowiązanie w zakresie podatku od nieruchomości stanowi obciążenie finansowe dla ich właścicieli, a jest ono znaczące, kiedy podatek trzeba opłacić z zastosowaniem stawki najwyższej. Wiele wątpliwości pojawia się w kwestii zastosowania odpowiedniej stawki podatku w przypadku najmu mieszkań. Od lat organy podatkowe i sądy administracyjne udzielają rozbieżnych wyjaśnień. Swoje stanowisko w tym zakresie zaprezentował ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny. Jest ono przełomowe i korzystne dla przedsiębiorców, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują lokale mieszkalne.

Podatnik w przypadku umowy najmu

Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do regulowania podatku od nieruchomości w przypadku zawarcia umowy najmu zobowiązany jest właściciel. Przeniesienie zobowiązania podatkowego na najemcę jest niemożliwe. Gdyby zapis w tym zakresie został zawarty w umowie najmu, to w świetle prawa podatkowego postanowienie jest bezskuteczne, tzn. nie zwalnia właściciela nieruchomości z obowiązku rozliczenia podatku od nieruchomości. Dopuszczalna jest natomiast sytuacja, że właściciel nieruchomości oszacuje wysokość zobowiązania podatkowego i po prostu wkalkuluje ją w opłatę za najem. Istnieje też możliwość dokonania wewnętrznych uzgodnień z najemcą w zakresie obciążenia go kosztami związanymi z zapłatą podatku.

Najwyższa stawka podatku

Przedsiębiorcy opłacają podatek od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej od gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który stanowi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się m.in.:

1) budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami,

2) gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b) i d) tej ustawy,

3) budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Z tym że jeżeli budynki mieszkalne lub ich części jednocześnie związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej, wówczas zastosować należy stawkę najwyższą. Aby budynek mieszkalny mógł być opodatkowany stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, powinien być zatem zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko znajdować się w posiadaniu przedsiębiorcy.

Jaka stawka przy najmie?

Kwestia zastosowania właściwej stawki podatku od nieruchomości w przypadku najmu mieszkań nie jest jednoznacznie rozstrzygnięta. Dotychczas, w większości przypadków, organy podatkowe i sądy rozstrzygały na niekorzyść podatników. NSA w wyroku z dnia 12 lipca 2023 r., sygn. akt III FSK 250/23, zaprezentował całkiem odmienne stanowisko. Co prawda orzeczenie dotyczyło opodatkowania gruntów po zlikwidowanej w latach 90. linii kolejowej, jednakże sąd odniósł się również do kwestii opodatkowania nieruchomości mieszkalnych będących przedmiotem najmu. Wskazał, że art. 1a ust. 1 pkt 1 w związku z art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2016 r. nie pozwala na odnoszenie pojęcia "związane z działalnością gospodarczą" do budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, nawet gdyby znajdowały się w posiadaniu przedsiębiorcy, którego aktywność dotyczy wyłącznie prowadzenia działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 1a ust. 1 pkt 4 tej ustawy. Zdaniem NSA przesłanka "zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej" ma w tym kontekście autonomiczny i zakresowo węższy charakter w stosunku do pojęcia "związany z prowadzeniem działalności gospodarczej" oraz stanowi ona okoliczność faktyczną, a nie prawną. W konsekwencji za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne) nastąpiło w ramach jego gospodarczej działalności, np. komercyjnego najmu. W praktyce oznaczałoby to, że komercyjny najem budynków mieszkalnych powinien być opodatkowany stawką niższą.

Sąd zastrzegł jednak, że rozstrzygnięcie to dotyczy wyłącznie długoterminowego najmu na cele mieszkaniowe. Zatem nie znajduje zastosowania w odniesieniu do powtarzającego się (w założeniu) krótkotrwałego odpłatnego najmu lokali mieszkalnych, np. na dobę lub kilka dni, niezwiązanego z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego rodziny lub osób trzecich. Tym samym nie ma podstaw zastosowania tego korzystnego rozwiązania np. w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne. W opinii NSA najem taki zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich i wówczas należy opłacać podatek od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości
Przedmiot opodatkowania Wysokość stawki
2023 rok 2024 rok
Budynki mieszkalne lub ich części 1,00 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej 1,15 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej
Budynki lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej 28,78 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej 33,10 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70)

Inne podatki i opłaty - czytaj także:

 
Przydatne linki
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.