Chcę kupić nieruchomość, jednak w księdze wieczystej widnieje zapis, że pewna osoba posiada roszczenie o zwrotne przeniesienie na nią prawa własności gruntu. Właściciel twierdzi, że to roszczenie wpisane do działu III księgi jest stare i nieaktualne i nie ma znaczenia w tej sprawie. Czy faktycznie, mimo tego wpisu, może on sprzedać nieruchomość? Czy w takiej sytuacji mogę bezpiecznie tę działkę nabyć?
Nie będzie to rozsądne, aby w takich okolicznościach kupować wspomnianą nieruchomość. Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, mając na uwadze własne bezpieczeństwo prawne, należy wymagać od sprzedawcy wykreślenia roszczenia z działu III księgi wieczystej, choć gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości z takim roszczeniem, to nabycie gruntu będzie mimo wszystko ważne. Sam fakt wpisania w księdze wieczystej roszczenia, o przeniesienie własności nie ogranicza właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią, nie stanowi zatem przeszkody do przeniesienia jej własności na inną osobę (podobnie zresztą jak wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej). Taka osoba musi jednak pamiętać, że nabywa ją z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia.
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. W księdze wieczystej mogą być ujawnione niektóre prawa osobiste i roszczenia, w tym także roszczenie o przeniesienie własności. Ujawnienie roszczenia, o którym mowa w pytaniu (w tym wypadku na rzecz poprzedniego właściciela nieruchomości), jest bardzo ważne dla ochrony interesów osoby uprawnionej, gwarantując realizację roszczenia niezależnie od tego, co się później stanie z daną nieruchomością. W wyniku takiego ujawnienia w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (nie dotyczy to służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia). Stanowi o tym art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2016 r. poz. 790).
Jeśli więc Czytelnik nabędzie własność nieruchomości, osoba uprawniona (ta, na czyją rzecz zostało wpisane omawiane roszczenie) ma prawo żądania powrotnego przeniesienia własności nieruchomości i będzie mogła realizować to roszczenie wobec nabywcy (tu: Czytelnika). Uprawniony, na którego rzecz został dokonany wpis roszczenia, może bowiem tego roszczenia dochodzić przeciwko każdemu aktualnemu nabywcy nieruchomości.
|