Zgodnie z decyzją wójta umożliwiono mi budowę domu na granicy posesji (w przyszłości sąsiad ma się "dobudować" do mojego obiektu). W toku mocno już zaawansowanych prac ustalono, że z powodu czyjegoś błędu obiekt znajduje się częściowo na terenie działki sąsiada (wszedł w jego teren blisko 50 cm). Sąsiad zażądał ode mnie wstrzymania prac i rozbiórki domu. Budynek jest już w zaawansowanym stadium budowy. Nie byłem świadom istnienia pomyłki, najprawdopodobniej geodeta źle wbił repery albo zostały one przestawione. W jaki sposób rozwiązać ten problem?
Inwestycja powinna być realizowana zgodnie z projektem, a ten zawiera szczegółowe informacje odnośnie lokalizacji na gruncie inwestora. Zakres uprawnień pokrzywdzonego właściciela nieruchomości zależy przede wszystkim od tego, w jaki sposób doszło do powstania błędu i kiedy poszkodowany właściciel zgłosił zastrzeżenia wobec działania sąsiada (inwestora).
Gdyby okazało się, że postępowanie Czytelnika było celowe, wówczas pokrzywdzony właściciel gruntu może w każdym przypadku żądać rozbiórki budynku i przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu, a także pokrycia, na zasadach ogólnych, szkód powstałych z tego tytułu. W praktyce tego rodzaju błędy powstają jednak najczęściej nieumyślnie. W sytuacji gdy podczas budowy przekroczono nieumyślnie granice nieruchomości, właściciel gruntu nie może zasadniczo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (a więc dokonania rozbiórki, tak aby zwolnić jego grunt spod zajęcia). Wynika to z art. 151 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.). Może domagać się jednej z dwóch rzeczy - stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Wybór wariantu należy do pokrzywdzonego właściciela.
W pewnej wyjątkowej sytuacji możliwe jest domaganie się rozbiórki. Jest to dopuszczalne, gdy pokrzywdzony właściciel wykaże, że sprzeciwił się bez zbędnej zwłoki przekroczeniu granicy bądź gdy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Z opisu sprawy wynika, że raczej na pierwszą z przesłanek właściciel nie może się powołać (skoro budynek już istnieje, a stan prac jest bardzo zaawansowany). Powołanie się na drugą przesłankę wymaga wykazania, że przekroczenie granicy działek wywołało (albo grozi wywołaniem) niezwykle dużą szkodę w jego majątku, znacznie większą niż ta, która wiązałaby się z koniecznością rozbiórki budynku przez sąsiada. Takie rozwiązanie wchodzi w grę głównie wtedy, gdy stan prac budowlanych nie jest jeszcze daleko posunięty, a sąsiedni grunt został zajęty przez budynek w taki sposób (w takim miejscu), że np. obniża to znacznie jego wartość.
|