Kilka lat temu zaciągnąłem kredyt na kupno nieruchomości. Grunt składa się formalnie z kilku działek. W wyniku zmiany planu miejscowego zaszła możliwość podzielenia nieruchomości na kilka mniejszych. Czy jeśli wyodrębnię kilka działek, któraś z nich będzie wolna od obciążenia hipotecznego, które ustanowiono celem zabezpieczenia udzielonego kredytu?
Zabezpieczenie kredytu w postaci hipoteki ustanowionej na rzecz banku obciąża całą nieruchomość, niezależnie od tego czy składa się z jednej, czy z kilku działek. Jeśli formalnie istnieje możliwość dokonania podziału, czyli wyodrębnienia kilku działek z tej nieruchomości i założenia dla nich nowych, odrębnych ksiąg wieczystych, to nowopowstałe nieruchomości również będą obciążone hipoteką. Przepis stanowi bowiem, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Wynika to z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
Kredyt bankowy będzie więc po tej czynności zabezpieczony nie na jednej nieruchomości, ale na wszystkich, które powstały w wyniku podziału i wydzielenia nowych nieruchomości. Bank (wierzyciel), któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać dokonania spłaty wierzytelności w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać podziału kwoty spłaty pomiędzy poszczególne nieruchomości.
Czytelnik może jednak wystąpić do banku o uzyskanie zgody na to, by kilka działek było wolnych od obciążenia hipotecznego. Chodzi o tzw. bezciężarowe odłączenia działki od nieruchomości. Kluczowe będzie to czy wartość rynkowa pozostałych nieruchomości będzie na tyle duża, by zabezpieczyć wierzytelność banku. Trzeba być przygotowanym na to, że bank zażąda również przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia.
|