Najem prywatny jako działalność gospodarcza
Dla celów VAT wynajmowanie prywatnych nieruchomości (np. mieszkania, lokalu użytkowego) uznawane jest generalnie za działalność gospodarczą, czyli - co do zasady - podlega opodatkowaniu tym podatkiem (nawet jeżeli dla celów podatku dochodowego uzyskane przychody z najmu nie są kwalifikowane jako przychody z działalności gospodarczej, lecz jako przychody z najmu prywatnego). Powyższe potwierdzają organy podatkowe, np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 10 listopada 2011 r., nr ILPP1/443-1103/11-2/NS:
„(…) najem, jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy (o VAT - przyp. red.) definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…)”
Przykład 1 Pan X nieprowadzący działalności gospodarczej jest właścicielem lokalu użytkowego, którego pomieszczenia wydzierżawia na biura. Ponieważ usługa ma charakter ciągły, pan X zobowiązany jest do rozliczania VAT (jeżeli jego obroty w ciągu roku podatkowego przekroczą limit zwolnienia podmiotowego z VAT - o tym piszemy w dalszej części tego punktu). |
Przykład 2 Pan Y jest właścicielem posiadłości w górach. Dla firmy swoich rodziców wynajął część pomieszczeń na szkolenie. Ponieważ pan Y nie zamierza w przyszłości wynajmować części swojej posiadłości (najem miał charakter jednorazowy), nie będzie zobligowany do rozliczania VAT (bez względu na wysokość uzyskanego obrotu z najmu). |
Czy zawsze od najmu prywatnego trzeba płacić VAT?
Kwalifikacja najmu prywatnego jako działalności gospodarczej dla celów VAT nie oznacza automatycznie, że od uzyskanych obrotów trzeba zawsze płacić VAT. Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Obrót z tego tytułu nie generuje zatem podatku należnego.
Ponadto podatnik może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeżeli wartość sprzedaży opodatkowanej w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła 150.000 zł (a jeżeli podatnik rozpoczął wykonywanie czynności opodatkowanych w trakcie roku - limit ten liczy się proporcjonalnie do okresu prowadzonej działalności w roku podatkowym). Dopiero jeżeli ww. limit zostanie przekroczony, podatnik powinien zarejestrować się na potrzeby VAT i rozliczać ten podatek.
WAŻNE: Wartości usług zwolnionych od podatku nie wlicza się do limitu zwolnienia podmiotowego z VAT (art. 113 ust. 2 ustawy o VAT). Oznacza to zatem, że uzyskiwanie obrotów z najmu nieruchomości mieszkalnej nigdy nie spowoduje obowiązku rejestracji na potrzeby VAT i rozliczania podatku.
Najem prywatny przez podatnika prowadzącego inną działalność gospodarczą
Jeżeli - poza najmem - wynajmujący prowadzi inną działalność gospodarczą, w której jest czynnym podatnikiem VAT, musi on rozliczać VAT również od najmu. Nie jest bowiem możliwe, aby jeden podmiot był jednocześnie podatnikiem VAT czynnym i zwolnionym (z wyjątkiem rolników ryczałtowych).
Zaznaczamy, że jeżeli najem jest zwolniony z VAT, to wprawdzie nie generuje on podatku, lecz uzyskany z tego tytułu obrót podatnik VAT czynny musi wykazywać w deklaracji VAT (w części C., w poz. 20 „Dostawa towarów oraz świadczenie usług, na terytorium kraju, zwolnione od podatku”).
Natomiast jeżeli z tytułu indywidualnej działalności gospodarczej podatnik nie rozlicza VAT (korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT), to uzyskane obroty z najmu mogą spowodować, że limit zwolnienia zostanie przekroczony i podatnik będzie musiał zarejestrować się na potrzeby tego podatku i rozliczać VAT (od wszystkich uzyskiwanych obrotów).
Przykład Podatnik prowadzi indywidualną działalność gospodarczą. Ponieważ jego obrót w 2011 r. nie przekroczył 150.000 zł, podatnik korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT. W styczniu 2012 r. podatnik rozpoczął wynajmowanie lokalu użytkowego za 2.000 zł. Załóżmy, że miesięczne obroty z działalności gospodarczej wynoszą 12.000 zł, czyli łącznie z obrotem z najmu 14.000 zł. W listopadzie br. uzyskane obroty przekroczą limit zwolnienia z VAT (wyniosą bowiem 14.000 zł x 11 m-cy = 154.000 zł) i podatnik będzie musiał zarejestrować się na potrzeby VAT i rozliczać podatek (również od najmu). |
Uwaga! Jeżeli podatnik (pan X) prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki i dodatkowo uzyskuje on obroty z najmu prywatnego, to obrotów z najmu nie łączy się z obrotami uzyskanymi w spółce. Dla celów VAT występuje tu bowiem dwóch różnych podatników - spółka i osoba fizyczna (pan X). W tym przypadku zatem możliwe jest, aby spółka, w której pan X jest wspólnikiem (udziałowcem), była czynnym podatnikiem VAT i jednocześnie, aby pan X nie rozliczał VAT od najmu (jeżeli uzyskane obroty z najmu nie przekraczają limitu zwolnienia podmiotowego z VAT).
Obowiązek podatkowy i podstawa opodatkowania VAT
W przypadku uzyskiwania obrotów z najmu obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze (art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT).
Za podstawę opodatkowania VAT należy natomiast przyjąć kwotę należną za najem, pomniejszoną o kwotę podatku. Przypominamy, że obecnie organy podatkowe uznają, że również opłaty za media (gaz, woda, prąd) powinny być rozliczane wraz z czynszem najmu, co oznacza, że wpływają one na podstawę opodatkowania VAT i ewentualnie wysokość obrotu dla celów zwolnienia podmiotowego z VAT.
Rozliczanie VAT od najmu prywatnego przez małżonków
Każdy z małżonków może dokonywać czynności prawnych, w tym również czynności określonych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, samodzielnie i na własny rachunek. Podatnikiem może być zatem każdy z małżonków jako osoba fizyczna, bądź w przypadku, gdy dla celów prowadzonej działalności gospodarczej utworzą spółkę osobową - ta spółka.
W przypadku wynajmowania nieruchomości będącej współwłasnością małżeńską przyjmuje się, że podatnikiem jest ten z małżonków, który dokonał czynności prawnej, czyli który podpisał umowę najmu. Jak uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 9 września 2011 r., nr IPPP3/443-839/11-2/SM:
„(…) Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy (o VAT - przyp. red.), będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług. (…)”
Zaznaczamy, że dla powyższej kwalifikacji podmiotu zobowiązanego do rozliczania VAT od najmu nie ma znaczenia, który z małżonków rozlicza przychody z najmu prywatnego dla celów podatku dochodowego (choć zazwyczaj jest to ta sama osoba). Potwierdził to Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 30 czerwca 2010 r., nr ITPP1/443-362/10/AT.
Który z małżonków ma rozliczać VAT z tytułu najmu prywatnego?
Ponieważ w przypadku małżonków sposób podpisania umowy najmu wyznacza osobę (osoby) zobowiązaną do rozliczania VAT, to w efekcie małżonkowie sami decydują, czy z tytułu najmu prywatnego:
1) będą rozliczali VAT po połowie - wówczas umowę najmu podpisują oboje małżonkowie, czy też
2) VAT będzie rozliczał tylko jeden z małżonków - wówczas umowę najmu podpisuje ten z małżonków, który będzie rozliczał podatek.
WAŻNE: Jeżeli VAT od najmu małżonkowie rozliczają po połowie, każdemu z małżonków przysługuje odrębny limit zwolnienia podmiotowego z VAT.
Przykład Łączna należność za najem lokalów użytkowych w 2011 r. wyniosła 160.000 zł. Gdyby tylko jeden z małżonków rozliczał najem, musiałby on zarejestrować się na potrzeby VAT (limit zwolnienia z VAT został przekroczony). Jeżeli natomiast najem rozliczaliby oboje małżonkowie po połowie, to rejestracja na VAT nie byłaby konieczna. Obroty przypadające na każdego z małżonków nie przekroczyłyby bowiem 150.000 zł (wyniosłyby u każdego z nich po 80.000 zł). |
Rozliczanie VAT przez oboje z małżonków po połowie jest korzystne, jeżeli żaden z nich nie prowadzi innej (poza najmem) indywidualnej działalności gospodarczej. Jak bowiem pokazano w przykładzie, wówczas łatwiej jest uniknąć obowiązku rozliczania VAT. Natomiast jeżeli mąż lub żona taką działalność prowadzi, korzystniejsze może być rozliczanie VAT od najmu tylko przez jednego z małżonków (tego, który nie prowadzi innej działalności gospodarczej).
Przykład Pan X prowadzi indywidualną działalność gospodarczą jako czynny podatnik VAT. Pan X wraz z żoną wynajęli lokal użytkowy. Ponieważ VAT rozliczają po połowie, do swojej części (50% wartości należności) pan X musi doliczyć VAT (jest bowiem czynnym podatnikiem VAT). Gdyby natomiast umowę najmu podpisała tylko żona, która nie prowadzi działalności gospodarczej, to obowiązek rozliczania VAT od najmu nie wystąpiłby (przy założeniu, że uzyskane obroty z najmu nie przekroczyłyby 150.000 zł). |
Natomiast jeżeli jeden z małżonków prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, a drugi z nich - w formie spółki (cywilnej, jawnej lub innej), przy czym obie firmy są czynnymi podatnikami VAT, małżonkowie mogą uniknąć obowiązku rozliczania VAT od najmu, gdy najem będzie rozliczał ten z małżonków, który prowadzi działalność w formie spółki.
Przykład Pan Y prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, a dodatkowo wraz z żoną - działalność w formie spółki cywilnej. Obie firmy są czynnymi podatnikami VAT. Małżonkowie wynajmują lokal użytkowy, który jest ich współwłasnością małżeńską. Jeżeli najem będzie rozliczany tylko przez żonę, nie będzie ona musiała rozliczać VAT (jeżeli obroty z najmu nie przekroczą 150.000 zł). Bez znaczenia jest, że żona prowadzi wraz z mężem działalność w formie spółki cywilnej, gdyż spółka i osoba prywatna (żona pana Y) to dwóch odrębnych podatników VAT. |
| ||||||||||||
|
||||||||||||
