Bardzo wysokie kary grożą za przystąpienie do użytkowania budynku bez dopełnienia wszystkich formalności. W przypadku części obiektów potrzebne jest uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, dla innych wystarczy zgłoszenie zakończenia robót i odczekanie 21 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu.
Dużo nieprawidłowości związanych z przedwczesnym przystąpieniem do użytkowania obiektu wychodzi na jaw podczas obowiązkowej kontroli obiektu, przeprowadzanej po zakończeniu budowy, gdy inwestor składa wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Podczas takiej kontroli badane jest, czy budowę zrealizowano zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Jeśli jednak inspektorzy kontrolując np. budynek o przeznaczeniu handlowym stwierdzą, że prowadzona jest w nim sprzedaż albo sprawdzając budynek produkcyjny ustalą, że maszyny były już wykorzystywane, zostanie wszczęte postępowanie w sprawie nałożenia kary. Wielu inwestorów nie zdaje sobie sprawy z możliwych konsekwencji finansowych przedwczesnego przystąpienia do użytkowania obiektu.
Przykładowo dla budynków handlu, gastronomii lub usług (np. sklepy, restauracje, bary, warsztaty rzemieślnicze, garaże powyżej dwóch stanowisk) o kubaturze nieprzekraczającej 2.500 m3 kara wyniesie 75.000 zł. Dla parkingu o powierzchni do 1.000 m2 kara wyniesie 40.000 zł. Warto zwrócić uwagę, że nie jest to maksymalna wysokość kary, lecz jej dokładna wysokość, którą organ musi wymierzyć. Wysokość kary zależy wyłącznie od kategorii obiektu budowlanego i jego wielkości - można ją więc łatwo policzyć. Należy w tym celu sięgnąć do załącznika "kategorie obiektów budowlanych" do Prawa budowlanego. Dla poszczególnych kategorii obiektów wskazane są w nim dwa współczynniki: kategorii obiektu (k) i wielkości obiektu (w). Karę oblicza się według wzoru: (k) × (w) × 5.000 zł.
Przepisy nie przewidują wyjątków, możliwości odstąpienia od wymierzenia kary, obniżenia kary. Nie pomoże powoływanie się na "okoliczności łagodzące" w postaci krótkiego okresu bezprawnego użytkowania, nieznajomości przepisów, sytuacji finansowej inwestora, braku wyrządzenia szkody (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 19 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Wr 793/12).
Przepisy nie zawierają definicji pojęcia "przystąpienie do użytkowania obiektu". Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 grudnia 2012 r. (sygn. akt II OSK 1414/11), przystąpienie do nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego czy też jego części nie jest równoznaczne z umieszczeniem w nim sprzętów. Umieszczenie wyposażenia, maszyn, urządzeń w obiekcie budowlanym, nawet jeżeli wiąże się z przytwierdzeniem do tego obiektu, samo w sobie nie uzasadnia jeszcze twierdzenia o przystąpieniu do użytkowania obiektu. Umieszczenie tego rodzaju wyposażenia w określonych okolicznościach sprawy może mieć jedynie na celu przygotowanie do przystąpienia do użytkowania.
Dla uniknięcia wątpliwości najlepiej więc wstrzymać się nawet z takimi działaniami do czasu zakończenia formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Zalecane jest niewnoszenie towaru do obiektu o przeznaczeniu handlowym, dokumentów do obiektów biurowych.
Testowanie linii technologicznej umieszczonej w budynku niedopuszczonym jeszcze do użytkowania może się skończyć karami za użytkowanie obiektu bez pozwolenia. Jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 9 grudnia 2009 r.(sygn. akt II OSK 1109/09), konieczność dokonania rozruchu urządzeń przed rozpoczęciem produkcji nie zwalnia inwestora z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku przed przystąpieniem do tego użytkowania. Rozruch technologiczny może być dokonany dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Prawidłowość montażu i funkcjonowania maszyn czy urządzeń, które nie stanowią elementów konstrukcyjnych obiektu, nie ma bowiem znaczenia w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
Dla możliwości wymierzenia kary duże znaczenie ma to, kiedy przystąpiono do użytkowania obiektu. Jeśli inwestor złożył wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, a organ nie przeprowadził obowiązkowej kontroli, to doręczenie decyzji o wymierzeniu kary po upływie trzech lat od dnia przystąpienia do użytkowania obiektu jest objęte przedawnieniem. W razie gdy inwestor nie złożył wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, odpowiednio należy stosować art. 68 § 2 Ordynacji podatkowej, który stanowi o przedawnieniu jeżeli decyzja została doręczona po upływie 5 lat od dnia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego (wyrok NSA z 8 grudnia 2009 r., sygn. akt 1110/09).
Tłumaczenie, że obiekt był wprawdzie przez krótki czas użytkowany bez wymaganego pozwolenia, ale pozwolenie takie w końcu zostało wydane, nie uchroni przed karą. Jak stwierdził WSA w Gliwicach (wyrok z 10.04.2013 r., sygn. akt II SA/Gl 1227/12), uzyskanie wymaganego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po uprzednim przystąpieniu do jego użytkowania nie usuwa skutku bezprawności takiego użytkowania i nie czyni bezprzedmiotowym postępowania w przedmiocie nałożenia kary.
Uzyskanie ostatecznej decyzji na użytkowanie jest potrzebne w przypadku niektórych kategorii obiektów, w tym biurowych, handlowych, przemysłowych (art. 55 Prawa budowlanego). Nie można przystąpić do użytkowania w dniu uzyskania decyzji - trzeba poczekać, aż decyzja stanie się ostateczna. Nastąpi to, jeśli strona nie złoży od niej w terminie 14 dni odwołania.
Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie na budowę, a co do którego nie ma obowiązku uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, można przystąpić po złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeśli organ w terminie 21 dni od otrzymania takiego zawiadomienia nie złożył w formie decyzji sprzeciwu (art. 54 Prawa budowlanego).
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
