Zasady opodatkowania prywatnego najmu w 2019 r.

Z uregulowań zawartych w ustawie o pdof wynika, że pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o pdof, oraz najem, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o pdof, stanowią dwa odrębne źródła przychodów. Redakcja obowiązujących w tym zakresie przepisów powoduje, że decydując się na osiąganie przychodów z wynajmowania posiadanych składników majątku, podatnicy zasadniczo mają wybór pomiędzy najmem prowadzonym w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i tzw. najmem prywatnym. Ich zaliczenie do odpowiedniego źródła, czyli działalności gospodarczej, bądź najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o pdof, pozostaje zatem - zgodnie z przepisami - w gestii podatnika.

Przyporządkowanie przychodów do źródła

• najem krótkoterminowy

Brak jednoznacznych, precyzyjnych przepisów w omawianym zakresie powoduje, że organy podatkowe często usiłują przychody z umów zawieranych w ramach prywatnego najmu kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a ust. 6 ustawy o pdof. Jeszcze jakiś czas temu przykładowo uznawały, że tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. W ich opinii było to wystarczające, aby uzyskiwane z tego najmu przychody uznać za powstające w ramach działalności gospodarczej i nakazywać przypisywanie ich do tego źródła (por. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3.07.2017 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.63.2017.1.AK). Dopiero od niedawna zaczęły pojawiać się interpretacje, w których organy podatkowe złagodziły swoje stanowisko w tej kwestii. Obecnie uznają, że gdy podatnik swoje własne mieszkanie wynajmuje na krótkie terminy, tj. na doby lub tygodnie np. wczasowiczom lub turystom, w sposób nieregularny i nieprofesjonalny będzie on z tego tytułu uzyskiwał przychody z prywatnego najmu (por. interpretacje indywidualne Dyrektora KIS z 2.03.2018 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.499.2017.2.KS oraz z 10.04.2018 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.42.2018.2.BO). Do tego źródła może je zaliczyć również wtedy, gdy najemców będzie poszukiwał poprzez zamieszczanie ogłoszeń w internecie, korzystając ze specjalnego portalu służącego do łączenia interesów osób poszukujących lokum na najem krótkoterminowy z interesami osób, które takie lokum oferują.

• najem wielu nieruchomości

Organy podatkowe w odniesieniu do najmu przez tego samego podatnika kilku lokali często przyjmują, że osiąganie przychodów z tego tytułu nie tylko ma charakter zarobkowy, ale też wykazuje cechy stałości i zorganizowania właściwego dla prowadzenia działalności gospodarczej (por. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 2 maja 2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.94.2018.2.WR.), co wyklucza ich rozliczanie w ramach tzw. prywatnego najmu. Z podobnym poglądem można się też spotkać w orzecznictwie sądowym (por. wyrok NSA z 27.04.2016 r., sygn. akt II FSK 619/14 oraz WSA w Opolu z dnia 8.08.2018 r., sygn. akt I SA/Op 191/18 - orzeczenie nieprawomocne).

W tej kwestii trudno jednak mówić o jednolitym stanowisku organów podatkowych. Można się bowiem spotkać również z interpretacjami, w których dopuszczają one rozliczanie najmu kilku mieszkań w ramach prywatnego najmu (por. interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: z 14.12.2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.507.2018.2.MPŁ oraz z 19.12.2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.497.2018.2.PSZ). Z tego względu warto, aby podatnik, który taki najem kilku lokali zechce rozliczać poza działalnością gospodarczą, wystąpił dla siebie o interpretację podatkową w tym zakresie.

Skala podatkowa jako forma opodatkowania

Opodatkowanie dochodów z prywatnego najmu według skali podatkowej jest formą opodatkowania przysługującą z mocy prawa każdemu wynajmującemu będącemu osobą fizyczną. O wyborze tej formy opodatkowania nie trzeba informować urzędu skarbowego. Opodatkowaniu według skali podatkowej podlega dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty jego uzyskania.

• przychody

Przychód z prywatnego najmu powstaje w dniu faktycznego otrzymania czynszu najmu przez wynajmującego lub w dniu postawienia go przez najemcę do jego dyspozycji (art. 11 ust. 1 ustawy o pdof). Do przychodów wynajmującego nie należy zaliczać innych opłat, które zgodnie z umową najemca ponosi dodatkowo w związku z korzystaniem z przedmiotu najmu, jeżeli w umowie postanowiono, iż to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Gdy przedmiotem najmu jest lokal, mogą to być np. opłaty za wodę, energię elektryczną czy gaz. Opłat tych nie zalicza się do przychodów bez względu na to, czy najemca ponosi je bezpośrednio na rzecz osób trzecich (np. firmy dostarczającej wodę), czy też uiszcza je wynajmującemu. Wynajmujący nie osiąga bowiem w tej sytuacji przysporzenia majątkowego. Potwierdzają te również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych (por. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 4.04.2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.79.2018.2.DR).

Jeżeli umowa najmu zawiera postanowienie o zapłacie przez najemcę kaucji, to kwota otrzymanej kaucji również nie jest przychodem u wynajmującego, co wynika z jej zwrotnego charakteru. Jednak gdy podatnik w związku z wystąpieniem okoliczności określonych w umowie najmu kaucję tę zatrzyma, to w tym momencie jej kwotę powinien doliczyć do przychodów z prywatnego najmu.

• koszty

Podatnicy, którzy dla opodatkowania dochodów z najmu korzystają ze skali podatkowej, w celu ustalenia podstawy opodatkowania pomniejszają przychody z najmu o koszty ich uzyskania.

Do kategorii kosztów podatkowych zaliczeniu podlegają m.in. udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją przedmiotu najmu, a także na jego remont. Wydatki te stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego, pod warunkiem że z umowy najmu wynika, iż to on zobowiązany jest do ich ponoszenia. Jeżeli wydatki te ponosi najemca, wówczas wynajmujący nie może ich zaliczyć do kosztów.

Koszty podatkowe stanowią również odpisy amortyzacyjne dokonane od wartości początkowej przedmiotu najmu. Wynajmujący może środek trwały lub wartość niematerialną i prawną amortyzować w czasie lub, gdy ich wartość początkowa jest równa lub niższa niż 10.000 zł, dokonać jednorazowego odpisu w miesiącu oddania składnika majątkowego do używania albo w miesiącu następnym.

W przypadku gdy przedmiotem najmu jest np. mieszkanie, w kosztach podatkowych można ująć wydatki na jego wyposażenie w meble i sprzęt AGD. Wydatki te podlegają zaliczeniu do kosztów bezpośrednio w dacie ich poniesienia lub poprzez odpisy amortyzacyjne - gdy składniki te spełniają warunki do uznania ich za środki trwałe.

W okresie, w którym przedmiot najmu nie jest wynajmowany, np. w trakcie poszukiwania kolejnego najemcy, kosztem podatkowym mogą być stałe koszty jego utrzymania ponoszone przez wynajmującego. W tym czasie podatnik nie ma jednak prawa do dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

• zaliczki na podatek i rozliczenie roczne

Osoby, które wybrały opodatkowanie dochodów z prywatnego najmu według skali, są obowiązane obliczać i wpłacać w ciągu roku zaliczki na pdof. Obowiązek ten powstaje u nich poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku (art. 44 ust. 3 ustawy o pdof), czyli w 2019 r. - 3.091 zł.

Zapłata zaliczki następuje w terminie do dnia 20. każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego podatnik musi wpłacić do 20 stycznia następnego roku. Z obowiązku zapłaty ostatniej zaliczki zwolniony jest jednak podatnik, który przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona zapłaty podatku na zasadach określonych w art. 45 (art. 44 ust. 6 ustawy o pdof).

Ostateczne rozliczenie za dany rok podatkowy przychodów, kosztów i dochodu z najmu opodatkowanego według skali podatkowej następuje w zeznaniu rocznym PIT-36 składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Najem prywatny u małżonków

W przypadku gdy przedmiot najmu stanowi składnik wspólnego majątku małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, zasadniczo powinni oni rozliczać przychody (dochody) z tego tytułu po połowie.

Jednak uregulowania w zakresie podatku dochodowego przewidują także drugi sposób rozliczenia prywatnego najmu rzeczy objętych wspólnością majątkową małżeńską. Możliwe jest mianowicie opodatkowanie całego dochodu (przychodu) z tego tytułu przez jednego z małżonków. Skorzystanie z tego sposobu rozliczenia dochodów (przychodów) wymaga jednak złożenia przez małżonków pisemnego oświadczenia o dokonanym wyborze. Wybór ten dotyczy również lat następnych, chyba że małżonkowie w odpowiednim terminie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania. W wyniku nowelizacji przepisów obowiązujących w tym zakresie począwszy od 1 stycznia 2019 r. zarówno oświadczenie o dokonanym wyborze, jak i zawiadomienie o rezygnacji z niego może być podpisane przez jednego z małżonków, co jest traktowane na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia/zawiadomienia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Termin złożenia omawianego oświadczenia uzależniony jest od wybranej formy opodatkowania. W przypadku prywatnego najmu opodatkowanego według skali podatkowej małżonkowie muszą złożyć takie oświadczenie w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągną pierwszy przychód z tego źródła przychodów.

Natomiast jeżeli najem będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, termin na złożenie oświadczenia upłynie 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód zostanie otrzymany w grudniu roku podatkowego.

Jeżeli w 2018 r. dochody (przychody) z najmu były w całości opodatkowane przez jednego z małżonków, a w 2019 r. małżonkowie chcą rozliczać je osobno, muszą zawiadomić w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu (przychodu) przez jednego z nich. O rezygnacji tej muszą zawiadomić w terminie do:

• 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu - jeżeli dochód z tego tytułu będzie opodatkowany według skali podatkowej,
   
• 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód zostanie otrzymany w grudniu roku podatkowego - jeżeli od przychodów z najmu będą płacić ryczałt ewidencjonowany.

Podatnicy składają wskazane oświadczenia/zawiadomienia w formie pisemnej, bez stosowania sformalizowanego wzoru.

Należy również wskazać, że wyrażony w oświadczeniu wybór opodatkowania całości dochodu (przychodu) przez jednego z małżonków przestaje obowiązywać, gdy nastąpi podział majątku wspólnego małżonków w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji, a rzecz będąca przedmiotem umowy najmu przypadnie temu z małżonków, na którym nie ciążył dotychczas obowiązek zapłaty zaliczek (wpłat na ryczałt ewidencjonowany) i składania zeznania. W wyniku zaistnienia wymienionych okoliczności obowiązek rozliczenia dochodu (przychodu) z najmu przejdzie na małżonka, któremu został przyznany przedmiot najmu.

Ryczałt od prywatnego najmu

• zasady wyboru

Nowelizacją ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym... (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) z końcem 2018 r. roku zlikwidowany został obowiązek składania przez osoby uzyskujące przychody z tzw. prywatnego najmu oświadczenia o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego jako formy opodatkowania.

Z przepisów obowiązujących w tym zakresie do końca 2018 r. wynikało, że wybór zryczałtowanej formy opodatkowania dla przychodów z omawianego źródła następował poprzez złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia. Oświadczenie to składało się w terminie do 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku, nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu. Z kolei gdy pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu, termin na złożenie przedmiotowego oświadczenia miał do końca roku podatkowego.

Począwszy od 1 stycznia 2019 r. o wyborze formy opodatkowania przychodów z prywatnego najmu wynajmujący, który w tym zakresie ma do dyspozycji skalę podatkową oraz ryczałt ewidencjonowany, zadecyduje dokonując pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. Ze znowelizowanego art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (...) wynika wprost, że wyborem na dany rok podatkowy tej formy opodatkowania dla przychodów z najmu prywatnego będzie dokonanie pierwszej w roku podatkowym wpłaty tego podatku. Natomiast gdy pierwszy taki przychód podatnik osiągnie w grudniu roku podatkowego, to złożenie zeznania PIT-28 będzie równoznaczne z dokonaniem wyboru.

• kiedy 8,5%, a kiedy 12,5% stawka podatku?

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym podstawą opodatkowania jest przychód bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania. Do ich opodatkowania stosuje się dwie stawki podatku w wysokości 8,5% i 12,5%.

Wysokość stawki podatku dla prywatnego najmu uzależniona jest od wysokości osiągniętych przez wynajmującego przychodów. Jeżeli dana osoba, która zdecydowała się w 2019 r. przychody z najmu prywatnego opodatkowywać w tej formie, uzyska z tego tytułu przychody w kwocie nieprzekraczającej 100.000 zł, to będzie ona opłacać ryczałt z tego tytułu według dotychczasowej, 8,5% stawki. Od nadwyżki ponad tę kwotę zapłaci jednak podatek według 12,5% stawki. Ryczałt według wyższej stawki powinien być regulowany już w trakcie roku w terminie wynikającym z przyjętego sposobu opłacania ryczałtu (miesięcznego lub kwartalnego). To oznacza, że gdy przykładowo limit 100.000 zł zostanie przekroczony w sierpniu 2019 r., to ryczałt miesięczny według 12,5% stawki podatku od nadwyżki ponad ten limit należy wpłacić w terminie do 20 września 2019 r., a w przypadku kwartalnego ryczałtu - w terminie do 21 października 2019 r.

• limit przychodów u małżonków

Limit warunkujący możliwość stosowania 8,5% stawki podatku dotyczy łącznie obojga małżonków. To powoduje, że część podatników ma wątpliwości, czy dotyczy on również małżonków, między którymi istnieje rozdzielność majątkowa i każde z nich oddzielnie wynajmuje swoje mieszkanie. Według stanowiska resortu finansów limit przychodów dotyczy łącznie obojga małżonków niezależnie od obowiązującego ich ustroju majątkowego. Oznacza to, że małżonkowie wpłacają ryczałt według 12,5% stawki podatku od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł przychodu ustalonego jako suma ich przychodów z najmu. Stąd, jeżeli nawet mając rozdzielność majątkową oboje uzyskują przychody z najmu i po kilku miesiącach żona z tego tytułu zarobi np. 62.000 zł, a mąż 38.000 zł, to od każdej następnej złotówki przychodu oboje muszą płacić 12,5% podatek.

Kolejna wątpliwość dotycząca liczenia limitu 100.000 zł dla przychodów z prywatnego najmu dotyczyła sytuacji, w których jeden z małżonków przychody te opodatkowuje według skali podatkowej, a drugi ryczałtem ewidencjonowanym. W odpowiedzi na zapytanie poselskie nr 7783 przedstawiciel resortu finansów wyjaśnił, że w limicie 100.000 zł należy uwzględnić również przychody uzyskiwane przez jednego z małżonków opodatkowane na zasadach ogólnych (według skali). W związku z tym nasze Wydawnictwo zwróciło się do resortu finansów z pytaniem, czy zasadne jest sumowanie przychodów opodatkowanych w różnych formach, skoro do ich opodatkowania stosuje się regulacje innych ustaw.

Wzór oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z prywatnego najmu przez jednego z małżonków dostępny jest w serwisie www.druki.gofin.pl.

Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 21 grudnia 2018 r. stanowiącym odpowiedź na to pytanie stwierdziło, że limit przychodów z prywatnego najmu dotyczący małżonków w kwocie 100. 000 zł znajduje zastosowanie bez względu na to, czy z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych korzystają oboje małżonkowie, czy tylko jeden z nich. To, że jeden z małżonków korzysta w odniesieniu do tych przychodów z opodatkowania na ogólnych zasadach według skali podatkowej, nie jest równoznaczne z tym, że nie osiąga on przychodów z tytułu umowy najmu czy dzierżawy zawieranej poza działalnością gospodarczą, które podlegają uwzględnieniu w omawianym limicie przychodów. Resort finansów podkreślił przy tym, że przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie stanowią, że w limicie przychodów w wysokości 100.000 zł uwzględnia się wyłącznie przychody z tytułu umowy tzw. prywatnego najmu czy dzierżawy, opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

• odliczenia od przychodu

Podatnik opodatkowujący przychody z prywatnego najmu ryczałtem ewidencjonowanym może od nich odliczać straty z tego samego źródła przychodów poniesione w poprzednich latach podatkowych (gdy najem opodatkowany był na zasadach ogólnych według skali podatkowej) oraz obniżać go o wydatki określone w art. 26 ust. 1 ustawy o pdof (o ile nie zostały one odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone do kosztów podatkowych na podstawie przepisów ustawy o pdof). Tak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (...). Do wydatków tych należą m.in. składki na ubezpieczenia społeczne, tzw. ulga internetowa i darowizny przekazane na cele pożytku publicznego.

• moment powstania przychodu

Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie zapłaty przez najemcę czynszu lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego. Do przychodów z najmu nie zalicza się opłat związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu, które zgodnie z zawartą umową najmu ponosi najemca. Także kaucja, z racji zwrotnego charakteru, w dacie jej otrzymania przez wynajmującego nie jest jego przychodem. Będzie ona natomiast stanowiła przychód, jeżeli wynajmujący zatrzyma ją w związku z zaistnieniem okoliczności gwarantujących mu takie prawo.

• likwidacja ewidencji przychodów

Od 2019 r. zlikwidowany został funkcjonujący dotychczas obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów przez podatników osiągających przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym w przypadku, gdy wysokość przychodów nie wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej.

• wpłaty podatku i rozliczenie roczne

Generalnie ryczałt od najmu za każdy miesiąc należy samodzielnie obliczać i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca. Natomiast ryczałt za grudzień podlega wpłacie przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania rocznego, który począwszy od zeznań PIT-28 za 2019 r. będzie wyznaczał koniec lutego następnego roku.

Ustawodawca dopuścił również opłacanie tego ryczałtu raz na kwartał, do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania rocznego.

Możliwość korzystania w 2019 r. z kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy, których przychody z tytułu najmu w 2018 r. nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartości 25.000 euro, tj. 106.987,50 zł, o ile zawiadomią o dokonanym wyborze. Od 2019 r. podatnicy, którzy wybiorą na dany rok ten sposób opłacania zryczałtowanego podatku dochodowego, o dokonanym wyborze będą informowali organ podatkowy dopiero w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób regulowania zobowiązań w podatku dochodowym. Na mocy przepisu przejściowego zawiadomienia składane w tym zakresie na dotychczasowych zasadach przed dniem 1 stycznia 2019 r. nie wywołują żadnych skutków w latach podatkowych rozpoczynających się po dniu 31 grudnia 2018 r.

Ponieważ oba wskazane warunki, tj. przychody mieszczące się w limicie oraz zawiadomienie organu podatkowego o wyborze kwartalnego opłacania ryczałtu muszą zostać spełnione łącznie, dlatego podatnicy, którzy rozpoczną uzyskiwanie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego, nie mogą skorzystać z tego sposobu regulowania ryczałtu.

Podatnicy opodatkowujący przychody uzyskane z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym mają obowiązek ich rozliczenia po zakończeniu roku w rocznym zeznaniu podatkowym. Począwszy od zeznań PIT-28 za 2019 r. będą je składali w terminie od 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku podatkowym. Zeznanie złożone przed początkiem terminu będzie uznawane za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 26.07.1991 r. o pdof (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.)

Ustawa z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym... (Dz. U. z 2019 r. poz. 43)