Facebook

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  Podatek dochodowy  »   Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego prowadzonego za pośrednictwem serwisów ...
POLECAMY
A A A  drukuj artykuł

Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego prowadzonego za pośrednictwem serwisów internetowych - informacja KIS

Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 20 (1243) z dnia 10.07.2025

Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) w Systemie Informacji Celno-Skarbowej EUREKA (eureka.mf.gov.pl) opublikowała informację prasową z dnia 25 kwietnia 2025 r., w której wyjaśniła, jak rozliczyć najem prywatny prowadzony za pośrednictwem serwisów internetowych (ID informacji 636551). Informacja ta sprowadza się do omówienia wybranych zagadnień podatkowych związanych z najmem prywatnym, ze szczególnym uwzględnieniem kwestii związanej z najmem prowadzonym za pośrednictwem serwisów internetowych. Prezentujemy je w niniejszym artykule.

Kwalifikacja przychodów z najmu do odpowiedniego źródła

KIS wyjaśniła, że najem to umowa cywilnoprawna, na podstawie której jedna osoba (wynajmujący) oddaje rzecz (np. dom, mieszkanie, pokój czy garaż) do używania drugiej osobie (najemcy), w zamian za co otrzymuje umówione świadczenie - czynsz (zazwyczaj określoną kwotę pieniędzy).

Na gruncie ustawy o PDOF najem to:

  • odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy,
  • czynność prawna, która generuje przychody ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) - w sytuacji, gdy umowa najmu dotyczy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą albo gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu.
Dla Prenumeratorów GOFIN

KIS zauważyła, że w praktyce rozróżnienie tzw. najmu prywatnego od najmu w ramach działalności gospodarczej może budzić wątpliwości. Pomocna w tym zakresie może być uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21. Sąd ten wyjaśnił, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów z umów najmu do źródła - najem. Wyjątkiem natomiast jest sytuacja, w której zalicza się je do przychodów z działalności gospodarczej. Dotyczy to sytuacji, w której wynajmowane składniki majątku podatnika należą do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą". Najważniejsza jest w tej kwestii decyzja samego podatnika, czy chce powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z tą działalnością i oddać w najem w ramach takiego zarządzania.

Powiązanie składnika majątku z najmem w ramach działalności gospodarczej należy rozpatrywać w świetle całokształtu sytuacji podatnika. O takim powiązaniu może świadczyć m.in. wyodrębnienie przedsiębiorstwa, które ma służyć działalności w zakresie najmu, zbudowanie struktury organizacyjnej pozwalającej na odpowiednie zarządzanie najmem, wypracowanie strategii tej działalności.

O tym, czy przychody z najmu kwalifikuje się do źródła najem prywatny czy działalność gospodarcza nie decydują pojedyncze okoliczności sprawy, np. czas trwania umowy najmu, wysokość przychodów uzyskiwanych z najmu, czy też wielkość bądź charakter (np. turystyczny) miejscowości, w jakiej położona jest wynajmowana nieruchomość.

Ponadto samodzielnymi przesłankami do zaliczenia przychodów z najmu do działalności gospodarczej nie są: zawieranie umów najmu na krótkie okresy (tzw. najem krótkotrwały), liczba wynajmowanych nieruchomości lub zlecenie pełnej obsługi najmu (zakwaterowanie, sprzątanie) wyspecjalizowanej firmie. Zdaniem KIS, również wynajmowanie nieruchomości za pośrednictwem serwisu internetowego nie oznacza automatycznie, że przychody z tego tytułu należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego

KIS przypomniała, że od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (podatnicy nie muszą więc informować urzędu skarbowego o stosowaniu tej formy opodatkowania).

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tzw. najmu prywatnego wynosi:

  • 8,5% przychodu do kwoty 100.000 zł oraz
  • 12,5% przychodu od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł.

Przychód z najmu prywatnego powstaje, gdy wynajmujący otrzyma (dostanie, odbierze, zainkasuje, obejmie w posiadanie) czynsz lub będzie miał go postawiony do dyspozycji (zostanie mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru).

Forma, w jakiej wynajmujący otrzyma czynsz (np. płatność gotówką, przelew na konto), nie ma znaczenia dla powstania przychodu.

W dalszej części, odnosząc się do rozliczenia najmu prywatnego za pośrednictwem serwisu internetowego, KIS wyjaśniła:

"(...) Serwis internetowy jest pośrednikiem w pozyskiwaniu przez wynajmującego pieniędzy z najmu. Wykonuje czynności na rzecz wynajmującego, a nie na własny rachunek. Tym samym obowiązki podatkowe dotyczące przychodów z najmu ciążą na wynajmującym.

Skoro więc pośrednik działa na rzecz wynajmującego, to należności za najem (czynsz) otrzymane od najemcy, są przysporzeniem majątkowym wynajmującego, a nie pośrednika (serwisu). Przychodem wynajmującego jest cała kwota czynszu najmu.

Wynajmujący nie może obniżyć przychodu z najmu o kwotę prowizji bądź innych należności dla portalu pośredniczącego w najmie. Opodatkowaniu ryczałtem podlega bowiem przychód, a nie dochód (przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów). Ustawa nie przewiduje możliwości rozliczenia kosztów przy tej formie opodatkowania.

Tym samym wynajmujący nie ma również możliwości pomniejszenia przychodów z najmu prywatnego o inne wydatki dotyczące przedmiotu najmu, np. nakłady ponoszone na przedmiot najmu (remont nieruchomości, czy konieczne naprawy). Podatek do zapłaty wystąpi niezależnie od wydatków wynajmującego, a więc także wtedy, gdy nakłady wynajmującego w danym okresie będą przewyższać jego wpływy z czynszu.

Ważne! Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. (...)"

KIS przypomniała również o terminie płatności ryczałtu, tj. podlega on wpłacie do urzędu skarbowego:

  • co miesiąc (lub co kwartał) w terminie do dnia 20. następnego miesiąca (lub do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału), za który ryczałt ma być opłacony,
  • za grudzień (ostatni kwartał roku podatkowego) - w terminie do 20. stycznia następnego roku podatkowego.

O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnik informuje w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy, w którym stosował taki sposób opłacania ryczałtu.

Najem prywatny rozliczany jest przez podatników w zeznaniu rocznym PIT-28 (PIT-28S).

UWAGA! Wzór zeznania PIT-28 (PIT-28S) dostępny jest w programie DRUKI Gofin w dziale Podatek dochodowy.

Więcej na ten temat w zasobach płatnych:

Podatek dochodowy - czytaj także:

 
Przydatne linki
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • dopasowania reklam w serwisach społecznościowych,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych oraz do śledzenia użytkowników, kliknięć i konwersji wyświetlanych reklam.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - dopasowania reklam w serwisach społecznościowych,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych oraz do śledzenia użytkowników, kliknięć i konwersji wyświetlanych reklam w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.