Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) w Systemie Informacji Celno-Skarbowej EUREKA (eureka.mf.gov.pl) opublikowała informację prasową z dnia 25 kwietnia 2025 r., w której wyjaśniła, jak rozliczyć najem prywatny prowadzony za pośrednictwem serwisów internetowych (ID informacji 636551). Informacja ta sprowadza się do omówienia wybranych zagadnień podatkowych związanych z najmem prywatnym, ze szczególnym uwzględnieniem kwestii związanej z najmem prowadzonym za pośrednictwem serwisów internetowych. Prezentujemy je w niniejszym artykule.
KIS wyjaśniła, że najem to umowa cywilnoprawna, na podstawie której jedna osoba (wynajmujący) oddaje rzecz (np. dom, mieszkanie, pokój czy garaż) do używania drugiej osobie (najemcy), w zamian za co otrzymuje umówione świadczenie - czynsz (zazwyczaj określoną kwotę pieniędzy).
Na gruncie ustawy o PDOF najem to:
KIS zauważyła, że w praktyce rozróżnienie tzw. najmu prywatnego od najmu w ramach działalności gospodarczej może budzić wątpliwości. Pomocna w tym zakresie może być uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21. Sąd ten wyjaśnił, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów z umów najmu do źródła - najem. Wyjątkiem natomiast jest sytuacja, w której zalicza się je do przychodów z działalności gospodarczej. Dotyczy to sytuacji, w której wynajmowane składniki majątku podatnika należą do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą". Najważniejsza jest w tej kwestii decyzja samego podatnika, czy chce powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z tą działalnością i oddać w najem w ramach takiego zarządzania.
Powiązanie składnika majątku z najmem w ramach działalności gospodarczej należy rozpatrywać w świetle całokształtu sytuacji podatnika. O takim powiązaniu może świadczyć m.in. wyodrębnienie przedsiębiorstwa, które ma służyć działalności w zakresie najmu, zbudowanie struktury organizacyjnej pozwalającej na odpowiednie zarządzanie najmem, wypracowanie strategii tej działalności.
O tym, czy przychody z najmu kwalifikuje się do źródła najem prywatny czy działalność gospodarcza nie decydują pojedyncze okoliczności sprawy, np. czas trwania umowy najmu, wysokość przychodów uzyskiwanych z najmu, czy też wielkość bądź charakter (np. turystyczny) miejscowości, w jakiej położona jest wynajmowana nieruchomość.
Ponadto samodzielnymi przesłankami do zaliczenia przychodów z najmu do działalności gospodarczej nie są: zawieranie umów najmu na krótkie okresy (tzw. najem krótkotrwały), liczba wynajmowanych nieruchomości lub zlecenie pełnej obsługi najmu (zakwaterowanie, sprzątanie) wyspecjalizowanej firmie. Zdaniem KIS, również wynajmowanie nieruchomości za pośrednictwem serwisu internetowego nie oznacza automatycznie, że przychody z tego tytułu należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.
KIS przypomniała, że od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (podatnicy nie muszą więc informować urzędu skarbowego o stosowaniu tej formy opodatkowania).
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tzw. najmu prywatnego wynosi:
Przychód z najmu prywatnego powstaje, gdy wynajmujący otrzyma (dostanie, odbierze, zainkasuje, obejmie w posiadanie) czynsz lub będzie miał go postawiony do dyspozycji (zostanie mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru).
Forma, w jakiej wynajmujący otrzyma czynsz (np. płatność gotówką, przelew na konto), nie ma znaczenia dla powstania przychodu.
W dalszej części, odnosząc się do rozliczenia najmu prywatnego za pośrednictwem serwisu internetowego, KIS wyjaśniła:
"(...) Serwis internetowy jest pośrednikiem w pozyskiwaniu przez wynajmującego pieniędzy z najmu. Wykonuje czynności na rzecz wynajmującego, a nie na własny rachunek. Tym samym obowiązki podatkowe dotyczące przychodów z najmu ciążą na wynajmującym.
Skoro więc pośrednik działa na rzecz wynajmującego, to należności za najem (czynsz) otrzymane od najemcy, są przysporzeniem majątkowym wynajmującego, a nie pośrednika (serwisu). Przychodem wynajmującego jest cała kwota czynszu najmu.
Wynajmujący nie może obniżyć przychodu z najmu o kwotę prowizji bądź innych należności dla portalu pośredniczącego w najmie. Opodatkowaniu ryczałtem podlega bowiem przychód, a nie dochód (przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów). Ustawa nie przewiduje możliwości rozliczenia kosztów przy tej formie opodatkowania.
Tym samym wynajmujący nie ma również możliwości pomniejszenia przychodów z najmu prywatnego o inne wydatki dotyczące przedmiotu najmu, np. nakłady ponoszone na przedmiot najmu (remont nieruchomości, czy konieczne naprawy). Podatek do zapłaty wystąpi niezależnie od wydatków wynajmującego, a więc także wtedy, gdy nakłady wynajmującego w danym okresie będą przewyższać jego wpływy z czynszu.
Ważne! Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. (...)"
KIS przypomniała również o terminie płatności ryczałtu, tj. podlega on wpłacie do urzędu skarbowego:
O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnik informuje w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy, w którym stosował taki sposób opłacania ryczałtu.
Najem prywatny rozliczany jest przez podatników w zeznaniu rocznym PIT-28 (PIT-28S).
UWAGA! Wzór zeznania PIT-28 (PIT-28S) dostępny jest w programie DRUKI Gofin w dziale Podatek dochodowy.
|