Facebook
PIT 2019
Serce Dziecka

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  PIT 2019  »  Przychody i koszty  »   Jak obliczyć dochód z odpłatnego zbycia prywatnej nieruchomości?

Nowa matryca stawek VAT

Nomenklatura scalona Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług www.klasyfikacje.gofin.pl  »
POLECAMY
A A A  poleć artykuł   drukuj artykuł

Jak obliczyć dochód z odpłatnego zbycia prywatnej nieruchomości?

Przegląd Podatku Dochodowego nr 20 (500) z dnia 20.10.2019

W 2019 r. podatnik zbył prywatną nieruchomość przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Czy przy wyliczaniu dochodu do opodatkowania można uwzględnić wydatki za materiały budowlane i usługi na remont zbywanej nieruchomości, koszty notarialne poniesione przy jej zakupie, w tym dotyczące zawarcia umowy przedwstępnej, prowizję agenta pośredniczącego przy sprzedaży, koszty ogłoszeń prasowych, a także koszt prowizji bankowej, zapłaconych odsetek oraz ubezpieczenia kredytu, którym sfinansowano zakup zbywanej nieruchomości?

Nie wszystkie wydatki, o których mowa w pytaniu będzie można uwzględnić przy ustalaniu dochodu ze zbycia nieruchomości.

W przypadku osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości (ich części oraz udziału w nieruchomości) oraz niektórych praw majątkowych do nieruchomości stanowi źródło przychodu, gdy zachodzą przesłanki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof. Dotyczy to przypadków, gdy zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie takich nieruchomości lub praw majątkowych.

Na zbywcy ciąży wówczas obowiązek samodzielnego rozliczenia podatku dochodowego w zeznaniu podatkowym (PIT-39), które składa się po zakończeniu roku podatkowego, w którym dokonano transakcji. Zasady opodatkowania określa natomiast art. 30e updof.

Z uregulowań tego przepisu wynika, że podatek dochodowy wynosi 19% dochodu stanowiącego różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania tego przychodu. Dodatkowo, jeżeli zbywana nieruchomość lub prawo były amortyzowane, to dochód będący podstawą opodatkowania zwiększa się o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 updof.

W kontekście wątpliwości przedstawionych w pytaniu, należy zwrócić uwagę na zagadnienie ustalania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i kosztów uzyskania tego przychodu.

Przychód i koszty odpłatnego zbycia

Przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych zastosowanie ma art. 19 updof. Wynika z niego, że przychodem, o którym mowa jest wartość zbywanych nieruchomości lub praw majątkowych, wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie "koszty odpłatnego zbycia" nie zostało zdefiniowane na potrzeby ustawy o PIT. W praktyce do tej kategorii kosztów zalicza się wydatki związane bezpośrednio ze zbyciem nieruchomości lub praw majątkowych, których poniesienie jest niezbędne, aby transakcja zbycia (tu: sprzedaży) mogła być zrealizowana. Dotyczy to m.in. kosztów wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizji pośrednika, kosztów ogłoszeń prasowych, opłat notarialnych i sądowych.

Oznacza to, że podatnik w okolicznościach opisanych w pytaniu, jako koszty odpłatnego zbycia nieruchomości może potraktować wydatki poniesione na etapie poprzedzającym zbycie nieruchomości, czyli koszty prowizji pośredników i ogłoszeń prasowych. W rezultacie w zeznaniu podatkowym jako przychód z transakcji wykaże on cenę określoną w umowie sprzedaży pomniejszoną o wskazane wydatki.

Wydatki kwalifikujące się do kosztów uzyskania przychodów

Z kolei sposób ustalania kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 22 ust. 6c i 6d updof. Przepisy te różnicują zasady ustalania kosztów podatkowych w zależności od tego, czy przedmiotem zbycia są nieruchomości lub prawa majątkowe wybudowane, nabyte odpłatnie czy też nabyte nieodpłatnie - w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób.

Mając na uwadze, że w sytuacji podatnika przedmiotem zbycia jest nieruchomość nabyta odpłatnie, to w myśl art. 22 ust. 6c updof, do kosztów uzyskania przychodów będzie on mógł zaliczyć udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady dokonane w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość.

Za koszty nabycia nieruchomości, obok ceny, jaką zapłacił w związku z nabyciem zbywanej nieruchomości, należy uznać koszty notarialne (poniesione z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej i umowy przenoszącej własność) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, o ile podatnik poniósł faktycznie ich ciężar.

Ponadto w analizowanym przypadku podatnik za koszty uzyskania przychodów może uznać te wydatki poniesione na remont przeprowadzony w zbywanej nieruchomości, które są udokumentowane fakturami.

Dodajmy, że koszty nabycia mogą być, na podstawie art. 22 ust. 6f updof, objęte waloryzacją, tj. podwyższone w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, który corocznie jest ogłaszany przez Prezesa GUS i publikowany w Monitorze Polskim. Korzystając z tego uprawnienia, trzeba jednak pamiętać o zasadzie, że koszty nabycia podlegają waloryzacji za każdy rok posiadania nieruchomości (lub prawa majątkowego), ale z pominięciem roku, w którym dokonano nabycia (wybudowano) oraz roku, w którym nastąpiło zbycie.

Na koniec wymaga przypomnienia, że nie jest możliwe uznanie za koszty nabycia, a tym samym ujęcie w kosztach uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości (prawa majątkowego), wydatków poniesionych przez podatnika w związku z uzyskaniem kredytu, który przeznaczył na zakup nieruchomości (prawa majątkowego). Chodzi tu w szczególności o koszty z tytułu prowizji bankowej, odsetek od kredytu, a także kosztów jego ubezpieczenia. Tak wynika z orzecznictwa (m.in. wyroku NSA z 19 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2570/15), a także z interpretacji organów podatkowych (por. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 sierpnia 2017 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.172.2017.1.JG).

Rozliczenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą - checklista
ustal przychód (cena nieruchomości określona w umowie - koszty odpłatnego zbycia)
ustal koszty uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d updof
oblicz dochód (przychód - koszty uzyskania przychodów + suma dokonanych odpisów amortyzacyjnych)
Więcej na ten temat w zasobach płatnych:
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc, Gemius S.A.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań w związku z odwiedzaniem niniejszego serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.