Jak obliczyć dochód z odpłatnego zbycia prywatnej nieruchomości?

W 2019 r. podatnik zbył prywatną nieruchomość przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Czy przy wyliczaniu dochodu do opodatkowania można uwzględnić wydatki za materiały budowlane i usługi na remont zbywanej nieruchomości, koszty notarialne poniesione przy jej zakupie, w tym dotyczące zawarcia umowy przedwstępnej, prowizję agenta pośredniczącego przy sprzedaży, koszty ogłoszeń prasowych, a także koszt prowizji bankowej, zapłaconych odsetek oraz ubezpieczenia kredytu, którym sfinansowano zakup zbywanej nieruchomości?

Nie wszystkie wydatki, o których mowa w pytaniu będzie można uwzględnić przy ustalaniu dochodu ze zbycia nieruchomości.

W przypadku osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości (ich części oraz udziału w nieruchomości) oraz niektórych praw majątkowych do nieruchomości stanowi źródło przychodu, gdy zachodzą przesłanki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof. Dotyczy to przypadków, gdy zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie takich nieruchomości lub praw majątkowych.

Na zbywcy ciąży wówczas obowiązek samodzielnego rozliczenia podatku dochodowego w zeznaniu podatkowym (PIT-39), które składa się po zakończeniu roku podatkowego, w którym dokonano transakcji. Zasady opodatkowania określa natomiast art. 30e updof.

Z uregulowań tego przepisu wynika, że podatek dochodowy wynosi 19% dochodu stanowiącego różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania tego przychodu. Dodatkowo, jeżeli zbywana nieruchomość lub prawo były amortyzowane, to dochód będący podstawą opodatkowania zwiększa się o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 updof.

W kontekście wątpliwości przedstawionych w pytaniu, należy zwrócić uwagę na zagadnienie ustalania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i kosztów uzyskania tego przychodu.

Przychód i koszty odpłatnego zbycia

Przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych zastosowanie ma art. 19 updof. Wynika z niego, że przychodem, o którym mowa jest wartość zbywanych nieruchomości lub praw majątkowych, wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie "koszty odpłatnego zbycia" nie zostało zdefiniowane na potrzeby ustawy o PIT. W praktyce do tej kategorii kosztów zalicza się wydatki związane bezpośrednio ze zbyciem nieruchomości lub praw majątkowych, których poniesienie jest niezbędne, aby transakcja zbycia (tu: sprzedaży) mogła być zrealizowana. Dotyczy to m.in. kosztów wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizji pośrednika, kosztów ogłoszeń prasowych, opłat notarialnych i sądowych.

Oznacza to, że podatnik w okolicznościach opisanych w pytaniu, jako koszty odpłatnego zbycia nieruchomości może potraktować wydatki poniesione na etapie poprzedzającym zbycie nieruchomości, czyli koszty prowizji pośredników i ogłoszeń prasowych. W rezultacie w zeznaniu podatkowym jako przychód z transakcji wykaże on cenę określoną w umowie sprzedaży pomniejszoną o wskazane wydatki.

Wydatki kwalifikujące się do kosztów uzyskania przychodów

Z kolei sposób ustalania kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 22 ust. 6c i 6d updof. Przepisy te różnicują zasady ustalania kosztów podatkowych w zależności od tego, czy przedmiotem zbycia są nieruchomości lub prawa majątkowe wybudowane, nabyte odpłatnie czy też nabyte nieodpłatnie - w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób.

Mając na uwadze, że w sytuacji podatnika przedmiotem zbycia jest nieruchomość nabyta odpłatnie, to w myśl art. 22 ust. 6c updof, do kosztów uzyskania przychodów będzie on mógł zaliczyć udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady dokonane w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość.

Za koszty nabycia nieruchomości, obok ceny, jaką zapłacił w związku z nabyciem zbywanej nieruchomości, należy uznać koszty notarialne (poniesione z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej i umowy przenoszącej własność) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, o ile podatnik poniósł faktycznie ich ciężar.

Ponadto w analizowanym przypadku podatnik za koszty uzyskania przychodów może uznać te wydatki poniesione na remont przeprowadzony w zbywanej nieruchomości, które są udokumentowane fakturami.

Dodajmy, że koszty nabycia mogą być, na podstawie art. 22 ust. 6f updof, objęte waloryzacją, tj. podwyższone w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, który corocznie jest ogłaszany przez Prezesa GUS i publikowany w Monitorze Polskim. Korzystając z tego uprawnienia, trzeba jednak pamiętać o zasadzie, że koszty nabycia podlegają waloryzacji za każdy rok posiadania nieruchomości (lub prawa majątkowego), ale z pominięciem roku, w którym dokonano nabycia (wybudowano) oraz roku, w którym nastąpiło zbycie.

Na koniec wymaga przypomnienia, że nie jest możliwe uznanie za koszty nabycia, a tym samym ujęcie w kosztach uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości (prawa majątkowego), wydatków poniesionych przez podatnika w związku z uzyskaniem kredytu, który przeznaczył na zakup nieruchomości (prawa majątkowego). Chodzi tu w szczególności o koszty z tytułu prowizji bankowej, odsetek od kredytu, a także kosztów jego ubezpieczenia. Tak wynika z orzecznictwa (m.in. wyroku NSA z 19 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2570/15), a także z interpretacji organów podatkowych (por. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 sierpnia 2017 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.172.2017.1.JG).