W naszej wspólnocie mieszkaniowej zbliża się zebranie właścicieli lokali. Wraz z innymi właścicielami chcielibyśmy podwyższyć wysokość zaliczek miesięcznych uiszczanych przez właściciela lokalu usługowego należącego do naszej wspólnoty. Czy istnieje jakiś górny limit, bądź wiążący sposób wyliczenia wysokości zaliczek dla lokali usługowych?
Zarówno prawa i obowiązki właścicieli lokali, jak i zagadnienia związane z obowiązkiem uiszczania zaliczek miesięcznych uregulowane zostały w ustawie o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Dopuszcza ona rozwiązanie, zgodnie z którym właściciele lokali mogą podjąć uchwałę ustalającą wyższe ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej dla właścicieli lokali użytkowych, w przypadku gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 ustawy). Przepisy ustawy nie zawierają górnej granicy wysokości zaliczek miesięcznych dla właściciela lokalu użytkowego, czy sposobu ich wyliczenia. Nie oznacza to jednak dowolności członków wspólnoty w tym zakresie. Ustawa stanowi, że zwiększenie ciężarów właściciela lokalu użytkowego powinno mieć związek ze sposobem korzystania z lokali usługowych wpływającym na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Członkowie wspólnot mieszkaniowych uiszczają bowiem zaliczki miesięczne na koszty zarządzania nieruchomością wspólną.
W przypadku podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały o znacznym podwyższeniu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną uiszczanych przez właściciela lokalu usługowego, z pewnością skorzysta on z możliwości zaskarżenia uchwały. Podstawą jest art. 25 ust. 1 ustawy, z którego wynika, że przyczyną zaskarżenia uchwały do sądu może być jej niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo fakt, iż narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela zaskarżającego uchwałę. Dlatego ewentualne podwyższenie zaliczek uiszczanych przez właściciela lokalu usługowego powinno znajdować odzwierciedlenie w rzeczywistości. Nie można bowiem zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jest to natomiast dopuszczalne np. gdy osoby użytkujące lokal usługowy intensywnie korzystają z nieruchomości wspólnej, np. windy.
Warto przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 83/14. Wynika z niego, że art. 12 ust. 3 ustawy winien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną musi być uzasadnione większymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, pozostającymi w związku ze sposobem korzystania z tych lokali użytkowych i musi być proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zwiększenie wysokości zaliczek musi wynikać z obciążeń związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a nie z częstszym korzystaniem, czy zarobkowym charakterem lokalu usługowego.
|