Zamierzam zarejestrować działalność gospodarczą w moim mieszkaniu, którego jestem właścicielem. Ostatnio dowiedziałem się, że zgodnie z regulaminem porządku domowego uchwalonym przez wspólnotę mieszkaniową budynku, warunkiem użytkowania mieszkania na cele działalności gospodarczej jest zgoda pozostałych członków wspólnoty. Czy tak daleka ingerencja wspólnoty mieszkaniowej w uprawnienia właścicieli lokali jest uprawniona?
NIE. Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali nie ma uprawnień do ingerowania w formie uchwał, w tym w postaci tzw. regulaminów porządku domowego, w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu, np. poprzez uzależnienie możliwości użytkowania lokalu w określony sposób od uzyskania uprzedniej zgody pozostałych członków wspólnoty. Dotyczy to w szczególności narzucenia właścicielom obowiązku uzyskiwania zgody na prowadzenie w ich lokalach działalności gospodarczej. Tak uznał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt I ACa 367/08, z powołaniem na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., sygn. akt IV CSK 393/07.
Jak stanowi art. 6 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Według ustawy, do zadań wspólnoty należy zarządzanie nieruchomością wspólną oraz reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością (por. przepisy Rozdziału 4 ustawy). W związku z tym, przedmiotem uchwał wspólnoty mogą być wyłącznie sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej. Jedyny wyjątek przewiduje art. 22 ust. 4, według którego połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale.
Treść ustawy o własności lokali prowadzi do wniosku, że wspólnota mieszkaniowa nie może wkraczać w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli w zakresie decydowania o przeznaczeniu ich lokali. Nie jest uzasadnieniem dla takiej ingerencji obawa co do ewentualnych negatywnych skutków prowadzenia danej działalności dla spokojnego korzystania przez pozostałych właścicieli z ich lokali. Przepisy art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) formułują prawo oraz obowiązek właściciela lokalu korzystania z niego zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, a także z poszanowaniem porządku domowego oraz praw właścicieli lokali sąsiedzkich. Naruszenie tych obowiązków może aktualizować po stronie pozostałych właścicieli określone roszczenia na podstawie wymienionych przepisów, jak również art. 16 ustawy o własności lokali oraz art. 222 § 2 K.c.
Nie ma zatem uzasadnienia uchwalanie przez wspólnotę mieszkaniową regulacji, służących zapobieganiu możliwym zagrożeniom, które zarazem ograniczałyby prawo własności.