Facebook

Jak szukać?»

Uwaga: Do 2 kwietnia 2024 r. część płatników składek przekazuje do ZUS zgłoszenia o pracy "szczególnej" ZUS ZSWA za 2023 r. Do 31 marca 2024 r. należy sporządzić i podpisać sprawozdanie finansowe za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US zeznań: CIT-8 i CIT-8AB za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US deklaracji: CIT-8E i CIT-8FR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: IFT-2R, CIT-RB i CIT-CSR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: CIT-8ST, CIT-N1, CIT-N2, PIT-N1 i PIT-N2 według stanu na 31 grudnia 2023 r.
Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  VAT i akcyza  »   Kiedy dostawę budynku warto opodatkować VAT?
POLECAMY
A A A  drukuj artykuł

Kiedy dostawę budynku warto opodatkować VAT?

Gazeta Podatkowa nr 62 (1416) z dnia 3.08.2017
Aleksandra Węgielska

Generalnie sprzedaż używanych budynków jest zwolniona z VAT. Jednak w niektórych przypadkach podatnik może skorzystać z wyboru opodatkowania tej dostawy. Skorzystanie z tej opcji może być dla podatnika opłacalne w sytuacji, gdy nabywca dokonuje zakupu w związku z działalnością opodatkowaną (czyli gdy może odliczyć podatek naliczony od nabycia) oraz gdy budynek jest w początkowej fazie okresu korekty.

Kiedy zwolnienie z VAT?

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
     
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy czym NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14, uznał, że ustawowa definicja pierwszego zasiedlenia w zakresie, w jakim odnosi się do "oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu", nie ma umocowania w przepisach unijnych. Zgodnie ze stanowiskiem NSA, aby doszło do pierwszego zasiedlenia, wystarczające jest, aby budynek został oddany do używania.

Wyrok ten wpłynął na stanowisko organów podatkowych. Jednak organy inaczej interpretują definicję pierwszego zasiedlenia w przypadku budynków wybudowanych przez podatnika, a inaczej w przypadku nieruchomości ulepszonych. W sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu, ich zdaniem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku, musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem). Tak uznał m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 12 kwietnia 2017 r., nr 0461-ITPP3.4512.177.2017.2.MZ.

Przepisy o VAT wskazują również sytuację, kiedy to zwolnienie z VAT stosuje się do budynków, w przypadku których nie upłynęły dwa lata od ich zasiedlenia. Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (warunek ten nie ma zastosowania, jeżeli obiekty w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

Możliwość wyboru opodatkowania

Podatnicy dokonujący sprzedaży budynków lub ich części mają możliwość wyboru: czy opodatkować sprzedawaną nieruchomość, czy też nie. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować z przysługującemu mu prawa do zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, czyli gdy dostawa będzie dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i wybrać opodatkowanie tej czynności. Z opcji tej można skorzystać tylko w sytuacji, gdy zarówno dokonujący dostawy, jak i nabywca budynku będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dokonaniem dostawy złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy.

Oświadczenie to musi zawierać:

  • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dokonującego dostawy i nabywcy,
     
  • planowaną datę zawarcia umowy dostawy obiektu,
     
  • adres budynku.

Trzeba zwrócić uwagę, że oświadczenie takie musi być złożone przed dokonaniem dostawy. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 20 czerwca 2014 r., nr IPPP1/443-329/14-4/PR/MP, wyjaśnił, że dokonując transakcji dostawy nieruchomości korzystającej ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, strony transakcji, po spełnieniu określonych warunków, mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy podatkiem VAT. Jednym z takich warunków jest złożenie przez obie strony umowy, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o wyborze opodatkowania. Z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT jasno wynika, że oświadczenie takie musi być złożone "przed dniem dokonania dostawy" obiektów budowlanych. Termin do złożenia oświadczenia ma charakter materialnoprawny, nie może on podlegać przywróceniu.

Oznacza to więc, że jeżeli przed dostawą nieruchomości nie zostało złożone oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania, sprzedaż powinna być zwolniona z VAT.

Należy podkreślić, że dobrowolne opodatkowanie dostawy budynków lub ich części przysługuje tylko w przypadku, gdy do dostawy może mieć zastosowanie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Gdyby jednak okazało się, że dostawa nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, to wówczas nie można wybrać opcji jej opodatkowania. Wystawienie w takim przypadku faktury z naliczonym podatkiem VAT nie będzie uprawniało nabywcy do jego odliczenia na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Korzyści z opodatkowania dostawy budynku

Skorzystanie z opcji opodatkowania dostawy nieruchomości jest korzystne w sytuacji, gdy podatnik dokonuje dostawy nieruchomości niedawno nabytej, przy nabyciu której odliczył podatek VAT. Przy zastosowaniu zwolnienia z VAT, przy jej sprzedaży zmieni się przeznaczenie tego obiektu (ze związku z działalnością opodatkowaną na związek z czynnością zwolnioną) i podatnik będzie zobowiązany do korekty odliczonego podatku VAT na podstawie art. 91 ust. 4-6 ustawy o VAT. Opodatkowanie dostawy nieruchomości do korekty takiej nie zobowiązuje.

Ponadto rezygnacja z zastosowania zwolnienia z VAT dla dostawy budynku i wybór opcji opodatkowania (przy spełnieniu ustawowych warunków) spowoduje, że jego dostawa będzie opodatkowana 23% stawką VAT. Nabywcy będzie więc przysługiwało prawo do odliczenia VAT w takim zakresie, w jakim budynek będzie wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych.

Oprócz tego skutkiem zastosowania zwolnienia z VAT jest konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli więc sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT, wówczas należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych, który w przypadku umów sprzedaży nieruchomości wynosi 2% ich wartości rynkowej.

Przykład

Podatnik wybudował w 2014 r. budynek biurowy, który przeznaczył na wynajem. Przy budowie odliczył podatek VAT. Budynek ten postanowił sprzedać. W przypadku gdy podatnik wybierze zwolnienie z VAT transakcji sprzedaży, będziemy mieli do czynienia ze zmianą przeznaczenia towaru, a zatem niezbędna będzie korekta odliczonego uprzednio podatku. Ponieważ pawilon został wybudowany (i oddany do używania) w 2014 r., to w przypadku sprzedaży dokonanej w roku bieżącym korekcie podlega 7/10 odliczonego uprzednio podatku VAT. Dodatkowo dostawa nieruchomości zwolnionej z VAT obciążona jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Natomiast zakładając, że sprzedaż zostanie opodatkowana, sprzedawca nie będzie zobowiązany do korekty "in minus" kwoty podatku naliczonego. Także nabywca nieruchomości nie będzie zobowiązany do uiszczenia PCC od jej nabycia.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221)

VAT i akcyza - czytaj także:

 
Przydatne linki
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.