Złożyłem zawiadomienie o zakończeniu budowy domu, następnie wprowadziłem się do niego. Inspektor budowlany wniósł sprzeciw i w toku czynności sprawdzających stwierdził, że zacząłem korzystać z budynku zbyt wcześnie, ponadto że dopuściłem się istotnego odstępstwa od projektu budowlanego. Wymierzono mi karę w wysokości 10 tys. zł, od której się odwołałem. Dowiedziałem się, że grożą mi poważniejsze sankcje niż kara finansowa. Czego mogę się spodziewać?
Sprawa dotyczy dwóch zagadnień - sankcji z tytułu użytkowania obiektu budowlanego bez zawiadomienia (bądź bez decyzji w sprawie użytkowania) oraz prowadzenia postępowania naprawczego przez organ nadzoru w związku z wykonaniem robót w sposób istotnie odbiegający od postanowień projektu budowlanego. Postanowienie o nałożeniu kary w wysokości 10 tys. zł było oparte na art. 57 ust. 7 w związku z art. 54 Prawa budowlanego - Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.). Do użytkowania obiektu, na budowę którego wymagane jest pozwolenie albo - w pewnym przypadku - zgłoszenie, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, o ile organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.
Zamieszkanie w wybudowanym domu bez dokonania zgłoszenia, przed upływem przedmiotowego terminu albo pomimo sprzeciwu organu nadzoru, stanowi naruszenie prawa. Wówczas organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego (w przypadku domu jednorodzinnego wynosi ona 10 tys. zł).
Problemem w niniejszej sprawie jest nie tylko to, że inwestor wprowadził się do domu zbyt wcześnie, ale to, że inwestycja prowadzona była w sposób zasadniczo odmienny od tego, co przewidywał projekt budowlany. Organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych m.in. w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę czy projekcie budowlanym (tzw. postępowanie naprawcze). Obecnie uznaje się, co potwierdza orzecznictwo, że nie można nałożyć na inwestora wspomnianej kary finansowej z tytułu użytkowania obiektu, np. mimo braku zgłoszenia zakończenia budowy, w sytuacji, gdy wobec inwestycji prowadzone jest postępowanie naprawcze (wyrok NSA z dnia 8 czerwca 2018 r., sygn. akt II OSK 1697/16). Odrębną kwestią jest to, w jaki sposób postępowanie naprawcze zostanie zakończone. Organ nakłada w tym przypadku na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
