Dysponuję nieruchomością, na której ciąży służebność drogi koniecznej. Ustanowił ją sąd na wniosek mojego sąsiada. W związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwy stał się podział nieruchomości na dwie mniejsze, co zamierzam uczynić. Czy po podziale służebność będzie obciążać obie nieruchomości (dwie działki geodezyjne)? Zależałoby mi na sprzedaży jednej z działek bez wspomnianego obciążenia.
Służebność drogi koniecznej ustanowiona w trybie art. 145 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) to ograniczone prawo rzeczowe. Ujawnia się je w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Niezależnie od ilości działek tworzących nieruchomość, ciąży formalnie na całej rzeczy.
Nieruchomość, na której ciąży służebność gruntowa, określa się mianem nieruchomości obciążonej, a nieruchomość, na której rzecz ustanowiono służebność, to nieruchomość władnąca. W razie podziału obciążonej nieruchomości służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności (art. 290 § 2 Kodeksu cywilnego).
Z kolei, jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd. Pomocne może okazać się przedłożenie projektu dla nowego przebiegu służebności już na etapie rozmów z drugą stroną.
Wytyczony przebieg trasy służebności drogowej powinien w jak najmniejszym stopniu stanowić uciążliwość dla nieruchomości obciążonej (art. 288 K.c.) i często taka droga wyznaczona jest np. przy granicy działki bądź wchodzi w głąb nieruchomości jedynie na kilka metrów. Wówczas podzielenie nieruchomości na kilka mniejszych powoduje, że utrzymywanie dotychczasowej treści służebności nie byłoby słuszne, nie uwzględniałoby słusznych interesów właściciela nieruchomości obciążonej.
W pierwszej kolejności należy więc szukać porozumienia z osobami, na rzecz których ta służebność jest ustanowiona, a dopiero wobec jego braku kierować sprawę do sądu.
Podział geodezyjny działki nie jest samodzielną podstawą do zwolnienia jej od służebności. W powołanym na wstępie przepisie chodzi o podział prawny, czyli taki, gdy część działki staje się nową nieruchomością, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta (po podziale musi nastąpić wydzielenie działek i założenie nowych ksiąg wieczystych). Jeśli Czytelnik wykaże, że dokonane podziały nieruchomości wymagają zmiany sposobu wykonywania służebności, a nawet zwolnienia nowo powstałych nieruchomości całkowicie od służebności drogowej, wówczas służy mu skuteczne roszczenie w tym zakresie.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
