W księdze wieczystej nieruchomości, którą zamierzam kupić, nie ma żadnych zapisów o obciążeniach, kredytach, hipotekach, służebnościach. Spotkałem się jednak z informacją, że aby zakup był bezpieczny, powinno się sprawdzić nie tylko samą księgę. Na co jeszcze warto zwrócić uwagę?
Oczywiście podstawową kwestią jest dokładne zapoznanie się z treścią księgi wieczystej nieruchomości, nie tylko pod kątem istniejących już wpisów, np. w sprawie hipoteki czy służebności. Równie ważne jest dokonanie tego sprawdzenia w możliwie niewielkim odstępie czasowym od faktycznej chwili dokonania zakupu (podpisania aktu notarialnego). Między pierwszym sprawdzeniem stanu księgi wieczystej (dokumentem, który sprzedawca uzyskał np. dwa miesiące temu i okazuje potencjalnym nabywcom) a zakupem mija zawsze pewien czas, w którym stan księgi może ulec zmianie.
O tym, czy istnieje obciążenie na nieruchomości, decyduje zasadniczo wpis. Wpis zamieszczony w księdze wieczystej nieruchomości ma tzw. moc wsteczną, tj. od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania. Stanowi o tym art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). O tym więc, czy Czytelnik kupi nieruchomość obciążoną hipoteką, rozstrzyga nie tyle brak wpisu hipoteki w dziale IV księgi, ale także to, jakie wnioski są na tę chwilę złożone do księgi i czy wzmianki o nich są w księdze uwidocznione. Ważne są więc wszelkie dokumenty zgromadzone w księdze wieczystej.
Powyższe jest o tyle ważne, że nie można zasłaniać się nieznajomością nie tylko wpisów zamieszczonych w księdze wieczystej, ale także wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2 ustawy). Może zatem okazać się, że nabywca nieruchomości, nie będąc dłużnikiem osoby, która domaga się wpisania na nieruchomości hipoteki, będzie musiał odpowiadać za zabezpieczone nią długi pomimo tego, że w dniu, w którym stał się właścicielem nieruchomości, hipoteka nie była jeszcze wpisana (choć w KW widniała już wzmianka o złożonym wniosku, którego sąd nie zdążył jeszcze rozpatrzyć i tym samym dokonać wpisu hipoteki do KW). Sąd Najwyższy w swoim orzeczeniu wskazał, że przeniesienie prawa własności nieruchomości i wpisanie w księdze nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie wniosku o jej wpis złożonego wcześniej (uchwała SN z dnia 29 kwietnia 2008 r., sygn. akt III CZP 17/08).
Przed kupnem nieruchomości warto zatem dokładnie i kilkukrotnie zbadać treść całej księgi. Dobrym rozwiązaniem jest zlecenie takiej usługi prawnikowi - opłata za tego rodzaju pomoc prawną będzie niewielka, zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę kwoty inwestowane w nabycie nieruchomości.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
