Czy obciążenie najemcy odszkodowaniem/karą za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, na które nasza spółka wyraziła zgodę, skutkuje powstaniem obowiązku wykazania VAT należnego?
Według organów podatkowych, kwoty zapłacone z tytułu wcześniejszego (przedterminowego) rozwiązania umowy najmu za zgodą stron, stanowią wynagrodzenie za świadczoną usługę. Z tego względu wynagrodzenie to podlega opodatkowaniu VAT. |
Zasadniczo odszkodowanie/kara za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu nie jest dostawą towarów, nie dochodzi tu bowiem do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie powstanie obowiązek wykazania VAT należnego z tytułu odszkodowania/kary za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, należy ustalić, czy nastąpiło tu świadczenie usług.
Przypomnijmy, że za odpłatne świadczenie usług uważa się generalnie każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji (zob. art. 8 ust. 1 ustawy o VAT).
W praktyce przyjmuje się, że z reguły każde świadczenie niebędące dostawą towarów, polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi usługę w rozumieniu ustawy o VAT, jeżeli:
Tak uznał np. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 30 czerwca 2015 r., nr IPTPP2/4512-268/15-2/JSz. Organ ten wyjaśnił m.in., że opodatkowaniu VAT będzie podlegało tylko takie świadczenie (usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu VAT.
W wydawanych w ostatnim czasie interpretacjach indywidualnych organów podatkowych prezentowany jest z reguły pogląd, że kwoty zapłacone z tytułu wcześniejszego (przedterminowego) rozwiązania umowy najmu za zgodą stron, stanowią wynagrodzenie za świadczoną usługę, polegającą na wyrażeniu zgody na odstąpienie od umowy. Tak uznał np. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w ww. interpretacji indywidualnej z 30 czerwca 2015 r. W rozpatrywanej przez organ podatkowy sprawie podatnik zawarł z najemcą porozumienie, na mocy którego najemca zobowiązał się wypłacić podatnikowi wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego. Według organu podatkowego, zawarcie ww. porozumienia oraz wypłacenie określonej kwoty na rzecz podatnika prowadzi do zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób niż pierwotnie było to przewidziane. Nie jest ono rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez którąś ze stron umowy z ciążących na niej obowiązków. Zatem, zdaniem organu podatkowego:
"(...) wypłacone wynagrodzenie stanowi formę zapłaty za określone działanie Wnioskodawcy - tj. wyrażenie zgody na odstąpienie od zawartej umowy. W analizowanym przypadku istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem. Zgodę na zaniechanie określonej czynności (odstąpienie od umowy), za którą Wnioskodawca otrzymuje określoną kwotę pieniężną, należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ spełniona jest przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (...)"
Podobne stanowisko zaprezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach indywidualnych, np. z 31 marca 2015 r., nr IBPP2/443-1290/14/ICz, a także z 12 czerwca 2015 r., nr IBPP2/4512-302/15/ICz (w obu tych interpretacjach organ podatkowy uznał ponadto, że podatnik płacący odszkodowanie/karę umowną z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu może odliczyć VAT wykazany na fakturze otrzymanej od kontrahenta - o ile oczywiście wystąpi związek z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi).
Analogiczny pogląd został zaprezentowany również w wyrokach NSA z 10 czerwca 2014 r., sygn. akt I FSK 981/13, czy z 7 lutego 2014 r., sygn. akt I FSK 1664/12.
Inne stanowisko zostało zaprezentowane natomiast przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (w interpretacji indywidualnej z 15 maja 2015 r., nr IBPP1/4512-124/15/LSz) w odniesieniu do sytuacji, gdy umowa najmu została zerwana przez jedną ze stron, a druga strona nie wyraziła na to zgody (umowa najmu nie przewidywała wcześniejszego rozwiązania tej umowy). W takim przypadku roszczenia podatnika związane z wcześniejszym odstąpieniem przez najemcę od umowy najmu bez uzasadnionych przyczyn posiadają charakter odszkodowawczy, tj. mają na celu zabezpieczenie interesów podatnika i zrekompensowanie jego straty z tytułu utraty korzyści. Takie odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika i nie podlega opodatkowaniu VAT.
Z powyższego można wysnuć wniosek, że jeżeli wynajmujący:
|