Facebook

Jak szukać?»

Uwaga: Do 2 kwietnia 2024 r. część płatników składek przekazuje do ZUS zgłoszenia o pracy "szczególnej" ZUS ZSWA za 2023 r. Do 31 marca 2024 r. należy sporządzić i podpisać sprawozdanie finansowe za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US zeznań: CIT-8 i CIT-8AB za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US deklaracji: CIT-8E i CIT-8FR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: IFT-2R, CIT-RB i CIT-CSR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: CIT-8ST, CIT-N1, CIT-N2, PIT-N1 i PIT-N2 według stanu na 31 grudnia 2023 r.
Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Firma  »  Inne zagadnienia  »   Czas na zebrania roczne we wspólnotach mieszkaniowych
POLECAMY
A A A  drukuj artykuł

Czas na zebrania roczne we wspólnotach mieszkaniowych

Gazeta Podatkowa nr 17 (1371) z dnia 27.02.2017
Łukasz Wilmiński

Pierwszy kwartał nowego roku jest we wspólnotach mieszkaniowych okresem zebrań rocznych, na których dochodzi zarówno do podsumowania minionego roku, jak i ustalenia rocznego planu gospodarczego na nowy rok kalendarzowy. Zebranie decyduje także o wysokości zaliczek uiszczanych przez każdego właściciela, dlatego warto przygotować się do niego i aktywnie brać w nim udział.

Wspólnoty mieszkaniowe składają są z ogółu właścicieli lokali znajdujących się na określonej nieruchomości. Często, zwłaszcza w przypadku dużych budynków, zebrania roczne członków wspólnoty mieszkaniowej są jedyną okazją do merytorycznej rozmowy na temat spraw ważnych dla właścicieli lokali, której rezultatem mogą być konkretne kroki, jak np. podjęcie decyzji o remoncie części wspólnej nieruchomości, zmianie składu osobowego zarządu wspólnoty, czy zmianie zarządcy. Okoliczności te powodują, że każdemu właścicielowi mieszkania powinno zależeć na udziale w zebraniu rocznym.

Zwołanie zebrania

Udział w zebraniu rocznym właścicieli lokali powinien być umożliwiony każdemu członkowi wspólnoty mieszkaniowej. O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Przy czym w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Co ważne, w wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali trzeba wskazać treść tej zmiany. Zatem jeżeli przedmiotem zebrania rocznego mają być obowiązki właścicieli lokali, np. w zakresie zmian wysokości zaliczek miesięcznych przez nich uiszczanych, proponowana treść uchwał powinna być dołączona do zawiadomienia o zebraniu rocznym.

W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych zdarza się, że ich członkowie są ze sobą skonfliktowani lub jeden z członków wspólnoty swoim zachowaniem utrudnia przeprowadzenie zebrania i podjęcie jakichkolwiek decyzji. Należy pamiętać, iż sposobem na taką osobę nie powinno być niezawiadamianie jej o terminie i miejscu zebrania rocznego. Takie działanie może bowiem przynieść skutek odwrotny do zamierzonego i doprowadzić do uchylenia uchwały przez sąd. Członkom wspólnoty mieszkaniowej przysługuje bowiem uprawnienie do zaskarżenia treści uchwały wspólnoty. Przy czym, jak wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 18 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 234/13, wykazanie, że nieobecność właściciela lokalu mogła mieć wpływ na treść uchwały, może skutkować jej uchyleniem.

Zatem zarówno z formalnego, jak i praktycznego punktu widzenia celowe jest skuteczne zawiadomienie o zebraniu rocznym wszystkich właścicieli lokali, nawet mimo potencjalnych problemów wywołanych stawiennictwem osoby, która jest skonfliktowana z innymi członkami wspólnoty. Takie działanie pociąga za sobą bowiem mniejsze prawdopodobieństwo skutecznego zaskarżenia podjętych uchwał do sądu.

Przedmiot zebrania

Funkcjonowanie jako wspólnota mieszkaniowa umożliwia właścicielom lokali jako jej członkom dużo większy wpływ na stan części wspólnych nieruchomości i podejmowanie decyzji co do ich remontu czy napraw, niż ma to miejsce w typowej spółdzielni mieszkaniowej. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest właśnie zebranie roczne ogółu właścicieli, które zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, ma obowiązek zwołać co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale nowego roku. Obowiązek zwołania zebrania wynika z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali. W przypadku gdyby zarząd lub zarządca, zaniedbał obowiązek zwołania zebrania rocznego, prawo to przysługuje każdemu z właścicieli lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej.

Podstawowy przedmiot zebrania określa art. 30 ust. 2 ustawy o własności lokali (patrz ramka). Przy czym są to jedynie obowiązkowe punkty zebrania, a jego dalszy przebieg zależy od woli właścicieli lokali. Zarządca nie może bowiem zgodnie z treścią ustawy unikać trudnych dla niego tematów argumentując, że przedmiotem zebrania rocznego są jedynie kwestie, o których mowa w powołanym przepisie.

Przedmiotem zebrania rocznego powinny być co najmniej:

» uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
» ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono,
» sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Sposób głosowania

Brak jednomyślności nie jest przeszkodą dla podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej. W zakresie głosowania stosuje się bowiem reguły określone w art. 23 ustawy. Zasadą jest, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Przy czym można wprowadzić zasadę głosowania na zasadzie jeden właściciel - jeden głos, lecz wymaga to podjęcia uchwały, z treści której wynika, jaka uchwała głosowana będzie na zasadzie, że każdy właściciel ma jeden głos (który nie jest liczony według wielkości jego udziału). Jednak, jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 28 kwietnia 2016 r., sygn. akt I ACa 846/15: "ustanowienie w uchwale wspólnoty mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły jeden właściciel - jeden głos jest niedopuszczalne, a uchwała ta, jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy, jest nieważna". W zakresie wprowadzenia zasady głosowania według reguły "jeden właściciel - jeden głos" wyjątkowe uregulowanie dotyczy wspólnot mieszkaniowych, w których:

1) suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo

2) większość udziałów należy do jednego właściciela bądź

3) warunki z pkt 1 i 2 spełnione są łącznie.

Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.


Uchwały na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zapadają większością głosów, co do zasady, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.


Ustawa o własności lokali reguluje także rozwiązanie, które często stosowane jest w praktyce, zwłaszcza w przypadku braku odpowiedniej do przegłosowania uchwały ilości właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi o uregulowaną w art. 23 ust. 1 ustawy możliwość indywidualnego zbierania głosów. Z przywołanego przepisu wynika bowiem, że uchwały właścicieli lokali podejmowane mogą być bądź na zebraniu wspólnoty, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Jednak uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Tak więc, zwłaszcza w sytuacjach, gdy na zebraniu rocznym we wspólnocie mieszkaniowej nie stawi się ilość właścicieli mająca co najmniej połowę głosów we wspólnocie, zasadne jest prowadzenie zebrania w ramach normalnego porządku wraz z głosowaniem zaplanowanych uchwał. Przegłosowanie uchwały może zgodnie z prawem nastąpić przez późniejsze indywidualne zbieranie głosów przez zarząd. Co ważne, to zarząd wspólnoty, a nie osoby postronne powinny zbierać głosy w tym trybie. Głos oddaje się zazwyczaj poprzez zaznaczenie pola: "za", "przeciw" lub "wstrzymuje się" i złożenie podpisu na liście do głosowania znajdującej się pod uchwałą. W przypadku głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, które doprowadzi do podjęcia uchwały, o podjętej uchwale należy zawiadomić pisemnie każdego właściciela lokalu.

Kto może głosować?

W związku z faktem, że zebrania wspólnot mieszkaniowych mogą ujawnić konflikt wśród właścicieli lokali, dość częstym problemem jest ustalenie, kto jest uprawniony do głosowania. Bezspornym jest, że głosować może każdy właściciel lokalu, jednak w przypadku współwłasności lub sytuacji, gdy właściciel lokalu przebywa na stałe za granicą, ustalenie, kto jest uprawniony do głosowania, nie jest oczywiste. W zakresie głosowania współwłaścicieli lokalu, który jest przedmiotem współwłasności, zastosowanie znajdzie art. 23 ust. 2b ustawy. Zgodnie z jego treścią, jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Zatem w przypadku współwłaścicieli lokalu do głosowania w ich imieniu uprawnia dokument pełnomocnictwa, pod którym podpis powinni złożyć współwłaściciele mający łącznie powyżej 50% udziałów w lokalu.

Odnośnie głosowania przez współwłaścicieli lokalu na konieczność zajęcia przez nich wspólnego stanowiska uwagę zwrócił Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 31 lipca 2015 r., sygn. akt I ACa 130/15. Wskazał on, że współwłaściciele mogą oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Powinni oni zatem zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie sądu. W przypadku gdy lokal mieszkalny należy do majątku wspólnego małżonków wystarczające jest, by głos za uchwałą oddał jeden małżonek, chociaż nie ma przeszkód, aby dokonali tego wspólnie. Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej jest bowiem czynnością zwykłego zarządu i co do zasady, nie wymaga dla swej ważności zgody drugiego małżonka czy też przedłożenia pełnomocnictwa. Podobnie jest w przypadku, gdy lokal mieszkalny należy do majątku osobistego jednego z małżonków.

Z punktu widzenia liczenia głosów i przyjęcia, bądź nie, uchwały bardzo istotna jest także kwestia głosowania za osoby nieobecne. Nie została ona uregulowana w ustawie o własności lokali, dlatego należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). Niewątpliwie osoba nieobecna na zebraniu wspólnoty lub na stałe przebywająca poza krajem może udzielić pełnomocnictwa zarówno do głosowania w jej imieniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, jak i ogólnego - do załatwiania wszystkich spraw dotyczących wspólnoty i nieruchomości wspólnej, w tym do głosowania nad uchwałami wspólnoty.

Członkowie wspólnoty, zarząd, czy zarządca nie są władni do oceniania pełnomocnictwa, mają oni jednak prawo zapoznać się z jego treścią i sprawdzić czy pełnomocnik jest umocowany także do głosowania w imieniu mocodawcy.

Zaskarżanie uchwał

Spór dotyczący podjęcia uchwały bardzo często prowadzi do jej późniejszego zaskarżenia przez osoby przeciwne jej podjęciu. Prawo zaskarżenia uchwały do sądu przysługuje właścicielowi lokalu z powodu:

1) jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo

2) jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub

3) w inny sposób narusza jego interesy.

Uchwałę zaskarża się w formie pozwu wniesionego do Sądu Okręgowego właściwego miejscowo. Pozwanym w sprawie jest wspólnota mieszkaniowa, a termin na zaskarżenie uchwały wynosi sześć tygodni i liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Należy jednak pamiętać, że zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Natomiast w przypadku, gdy za uchwałą nie zebrano wystarczającej ilości głosów, nie została ona ważnie podjęta i nie ma konieczności jej zaskarżenia (przykład).

Przykład

Na zebraniu rocznym członków wspólnoty mieszkaniowej stawiło się siedmiu z dziesięciu właścicieli lokali. Sześciu z nich głosowało za uchwałą, a głosowanie odbywało się według wielkości udziałów. Pomimo oddania sześciu głosów za uchwałą wielkość udziałów osób głosujących za uchwałą nie przekroczyła 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, a w trybie indywidualnego zbierania głosów nie udało się zebrać dodatkowych głosów za uchwałą.

Uchwała nie została skutecznie podjęta, bowiem brak jest większości głosów. Nie trzeba zatem zaskarżać jej do sądu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.)

Inne zagadnienia - czytaj także:

 
Przydatne linki
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.